Wenn Rendite zur Rechenaufgabe wird
Immer mehr kleine Vermieterinnen und Vermieter in der Schweiz ziehen einen Schlussstrich. Was lange als verlässliche Altersvorsorge galt, wird neu kalkuliert. Höhere Finanzierungskosten, strengere Vorgaben für Sanierungen und ein enger werdender Markt treiben viele dazu, ihr Portfolio abzubauen.
In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt – etwa in Zürich, Genf oder Lausanne – finden die Objekte zwar rasch Käufer. Doch der Aufwand, die wachsenden Risiken und die steuerlichen Effekte lassen die ursprüngliche Logik der Vermietung erodieren. Viele entscheiden sich zum Verkauf, ohne grosses Bedauern.
Zwei Geschichten, ein Trend
Peter M., 62, aus Fribourg, hat in diesem Jahr alle zwölf Wohnungen veräussert. Gesamtwert: rund 2,6 Millionen CHF. Die Entscheidung fiel nicht aus Emotion, sondern aus Zweckmässigkeit. «Ich will mich nicht mehr ärgern – zu viel Verwaltung für zu wenig Nettoertrag», sagt er.
Ähnlich tönt es bei Marianne M., 67, aus Winterthur. Die acht Einheiten, teils geerbt, teils selbst ausgebaut, gingen nach und nach an Selbstnutzer. «Immobilien sind für mich nicht mehr die eine, sichere Karte», sagt sie. «Mit Renovationen, Leerständen und Formularen frisst das Ganze zu viel Zeit.»
Die Rahmenbedingungen haben sich gedreht
Nach Jahren rekordtiefer Zinsen sind die Finanzierungskosten gestiegen – trotz jüngster Lockerungen der SNB bleibt das Niveau höher als in der Nullzinsphase. Der hypothekarische Referenzzinssatz hat mehrere Anpassungen erlebt; Mieten lassen sich zwar formal erhöhen, doch das Verhältnis von Brutto- zu Netto-Rendite verbessert sich nicht automatisch.
Parallel dazu verschärfen Energie- und Klimastandards den Investitionsbedarf. GEAK, MuKEn und kantonale Förderlogiken setzen Anreize, zwingen aber oft zu Vollsanierungen. Handwerker sind knapp, Baukosten hoch, und die Koordination von Bewilligungsverfahren kostet Nerven – speziell für private Einzeleigentümer.
Steuern, Recht, Administration
Mieterträge gelten als Einkommen und sind voll steuerbar; Hypothekarzinsen und Unterhalt sind zwar abzugsfähig, doch die Vermögenssteuer auf den Liegenschaftswert bleibt. Beim Verkauf droht je nach Haltedauer die kantonale Grundstückgewinnsteuer – ein Posten, der Kalkulationen stark prägt.
Das Mietrecht schützt Mieterinnen und Mieter zu Recht, macht aber Anpassungen formalistisch: Begründungspflichten, Fristen, Referenzzinssatz, Teuerung, Nettoertrag-Nachweise. Wer neben Beruf und Familie vermietet, spürt die Last dieser Prozesse zunehmend.
Typische Auslöser zum Verkauf:
- Renovationsschub: Heizung, Hülle, Fenster, Brandschutz
- Zinsrisiko: Abläufe bei Fixierungen, Amortisationen
- Steuern: Eigenkapitalrendite nach Abgaben
- Zeitaufwand: Mieterwechsel, Reparaturen, Abrechnungen
- Portfoliobereinigung: Konzentration auf Wohneigentum oder Indexfonds
Wer kauft – und was heisst das für den Markt?
In den Zentren gehen viele Einheiten an Eigennutzer, was das Mietangebot lokal weiter verknappt. Institutionelle Investoren bleiben selektiv aktiv, verlangen aber höhere Risikoprämien und kaufen eher grössere Pakete. In peripheren Lagen mit höherer Leerstandsquote sind Preise sensibler; dort treffen Verkäufer schneller auf Verhandlungsspielraum.
Für die Mietenden ist das ambivalent: Kurzfristig kann der Abbau privater Bestände die Auswahl verringern. Mittel- bis langfristig führen Sanierungen zu energieeffizienteren Wohnungen, jedoch oft mit höherem Mietniveau. Der politische Druck, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen – schnelleres Bauen, dichtere Zonen, seriöse Förderung – nimmt zu.
«Die Professionalisierung des Marktes schreitet voran», sagt eine Zürcher Verwalterin. «Private tragen die Komplexität nicht mehr allein – entweder sie wachsen, oder sie steigen aus.»
Verkaufen ohne Reue – oder neu denken
Wer heute als Kleinvermieter bleibt, braucht eine klare Strategie: realistische Renditeziele, Sanierungsfahrplan, liquide Reserven und professionelle Bewirtschaftung. Wer verkauft, sollte kantonale Steuerregeln prüfen, Transaktionskosten einplanen und den Käuferkreis – Eigennutzer oder Investor – gezielt ansprechen.
- In Zürich, Genf, Lausanne sind Vermarktungszeiten kurz, aber Käufer kritisch.
- In mittelgrossen Städten zählt der Zustand der Liegenschaft stärker als die Lage allein.
- In ländlichen Gebieten entscheidet die Nachfrage nach Segmenten (2–3-Zimmer, Familienwohnungen) über die Liquidität.
Am Ende überwiegt bei vielen der Pragmatismus. Wer den Hebel zur Energieeffizienz nicht stemmen will, wer Zins- und Rechtsentwicklung als unsicher empfindet oder wer das Vermögen diversifizieren möchte, zieht den Schlussstrich. Für Peter M. ist die Sache erledigt: «Mein Kapital arbeitet nun in CHF-Anlagen und einem kleineren, selbst genutzten Objekt. Vor allem aber habe ich meine Zeit zurück.»
