- Es ist lohnenswerter, Bauland zu behalten, als es zu bebauen, was die Bekämpfung des Wohnungsdefizits auf sozial verantwortliche Weise erschwert.
- Die finanziellen Hürden beim Erwerb einer selbstgenutzten Wohnung steigen schneller als die Ersparnisse der Haushalte.
- Trotz einer geringeren Zuwanderung und eines kurzfristig leicht erhöhten Angebots bleibt der Wohnungsmangel hoch.
Weniger als ein Drittel der neuen Wohnungen in der Schweiz entstehen auf unbebauten Baulandflächen. Je nach Berechnungsgrundlage bleiben zwischen 9,0% und 16,7% der Baulandzonen in der Schweiz ungenutzt. Angesichts der heutigen Bautiefe könnte dieses unbebaute Bauland Wohnraum für mindestens 950.000 Menschen bereitstellen. Wenn man davon ausgeht, dass die Bauweise dichter wird und die Zahl der Zweitwohnungen sinkt, könnten sie sogar Platz für 1,5 Millionen Menschen bieten. Allerdings sind all diese Baulandreserven keineswegs vollständig verfügbar. Im Kanton Zürich beispielsweise sind etwa ein Viertel der ungenutzten Baulandflächen noch nicht baureif. Darüber hinaus ist die Qualität eines Großteils der verbleibenden Flächen unzureichend, etwa aufgrund einer ungünstigen Topografie, Naturgefahren, schlechter Anbindung an den öffentlichen Verkehr oder einer wenig attraktiven Mikro-Lage. Gleichwohl liegt der Hauptgrund für die Unterausnutzung der Reserven im mangelnden Interesse der Eigentümer. „Aufgrund des geltenden Raumordnungssystems bringt ein unbebautes Bauland oft mehr Rendite, als es bebaut wäre. Unsere Berechnungen zeigen, dass in den letzten 25 Jahren die Ansammlung von Bauland eine Rendite von 592% ermöglicht hätte. Das ist deutlich mehr als die 400%, die der Bau und die Vermietung eines kollektiven Gebäudes, inklusive Wertsteigerungen, in demselben Zeitraum erzielt hätten. Und das bei deutlich geringerem Risiko“, erklärt Fredy Hasenmaile, Chefökonom der Raiffeisen Schweiz. Hinzu kommt der Umstand, dass unbebautes Bauland oft opportunistische Nutzungen ermöglichen: Parkplatz, Lagerfläche, Wahrung einer freien Aussicht oder auch eine langfristige Reserve für kommende Generationen. Diese Aspekte wurden bei dem Renditevergleich nicht berücksichtigt.
Les effets secondaires de l’aménagement du territoire actuel
Im Kanton Zürich beispielsweise wurden etwa nur rund 3% der unbebauten Flächen in den Jahren 2023 und 2024 bebaut. Der künstlich erzeugte Mangel an Bauland treibt die Bodenpreise weiter in die Höhe und ist damit ein wesentlicher Faktor für den Anstieg der Immobilienpreise. Die Maßnahmen zur Erschließung von Bauland sind auch zehn Jahre nach der Reform der Raumordnung wenig wirksam. Auf unbebautem Land zu bauen würde allerdings offensichtliche Vorteile bringen. Tatsächlich könnte dadurch bezahlbarerer Wohnraum geschaffen werden, und im Unterschied zu Ersatz-Neubauten würde dies nicht zur Zerstörung bestehender bezahlbarer Wohnungen führen. Aufgrund der weitverbreiteten Thesaurierung von Bauland kann die Bebauung freier Flächen, die sozial gesehen besser akzeptiert wäre, jedoch nicht zu einer ausreichenden Erweiterung des Wohnungsangebots unter den aktuellen Rahmenbedingungen beitragen. „Das Raumplanungsgesetz hat zwar die Anforderung einer Sperrung der bebaubaren Zonen erfüllt, doch hat es als schwerwiegende Nebenwirkung einen strukturellen Wohnungsmangel zur Folge. Um diese Sackgasse zu überwinden, wären grundlegende Reformen notwendig, insbesondere im Mietrecht, in der Raumordnung und bei Mobilisierungsinstrumenten“, erklärt Fredy Hasenmaile.
Détente momentanée sans inversion de tendance
Die Dynamik der vorgeschlagenen Mietpreise hat sich im Jahr 2025 deutlich abgeschwächt, bedingt durch eine deutlich geringere Zuwanderung und einen Rückgang der inländischen Nachfrage nach Wohnraum infolge der starken Mietanstiege. Diese beiden Faktoren haben den Druck auf dem Mietmarkt leicht abgemildert. Dennoch steigen die Anfangsmieten weiterhin deutlich im historischen Vergleich. Kurzfristig folgt der Bau von Wohnungen zwar dem Wachstum der Haushalte, doch der in den letzten Jahren angehäufte Wohnungsmangel besteht weiter, so dass sich die zögerliche Ausweitung des Angebots, die in den nächsten zwei Jahren erwartet wird, kaum zu einer nachhaltigen Entspannung führen sollte. „Mittel- und langfristig ist eher mit neuen Defiziten zu rechnen. Tatsächlich deutet die Zahl der Baugenehmigungen bereits auf eine strukturell zu geringe Aktivität hin. Der Mangel auf dem Mietmarkt und der Druck nach oben auf die Mieten dürften daher bestehen bleiben“, so Fredy Hasenmaile.
Les exigences en matière de fonds propres augmentent plus rapidement que ce que la plupart des gens peuvent épargner
Die Preise für Wohneigentum sind auch 2025 erneut stark gestiegen, was erneut die Hürden für den Eigentumserwerb für potenzielle Käuferinnen und Käufer erhöht hat. Allein im letzten Jahr stieg der Preis von Eigentumswohnungen durchschnittlich um 36.000 Franken und der Preis von Einfamilienhäusern um 55.000 Franken. Bei derartigen Preisanstiegen wächst der Kapitalbedarf schneller, als es die meisten Haushalte sparen können. Tatsächlich muss man nun erhebliche Eigenmittel verfügen, um den Betrag des Hypothekendarlehens so zu reduzieren, dass die geltenden Kreditfähigkeitsregeln erfüllt sind. Mit anderen Worten rückt der Traum vom Eigentum für die Mehrheit der Schweizer Haushalte trotz strenger Sparsamkeit in die Ferne. Noch im Jahr 2010 hätten zehn Jahre Sparen ausgereicht, um ein mittleres Einfamilienhaus zu erwerben. Heute würde es 28 Jahre dauern. Fredy Hasenmaile präzisiert: „Allein die Preissteigerungen des vergangenen Jahres haben die notwendige Sparzeit für eine Eigentumswohnung um 1,2 Jahre und für ein Einfamilienhaus um 1,8 Jahre verlängert. Selbst bei drastischer Ersparung rückt das Sparziel nicht näher, es entfernt sich weiter.“
