Die demografische Entwicklung trennt den Schweizer Immobilienmarkt immer stärker. Während elf Kantone in den nächsten 20 Jahren dank Migration das Wachstum stabil halten dürften, stehen zehn andere vor erheblichen demografischen Herausforderungen. Die migratorischen Effekte werden zunehmend durch den Rückgang der Geburtenrate und das fortschreitende Altern der Gesellschaft kompensiert. Diese Situation führt zu einer Verringerung der Nachfrage nach Wohnungen, die sich in einigen Jahren bereits in sinkenden Immobilienpreisen und einer Zunahme der Leerstände widerspiegeln könnte. Die zehn betroffenen Kantone machen ungefähr ein Viertel des Schweizer Hypothekarmarkts aus.
Über Jahrzehnte hinweg galt der Schweizer Immobilienmarkt als Garant für Stabilität und Wertzuwachs. Doch die Situation könnte sich bald ändern, zumindest in einigen Kantonen. Die demografische Entwicklung – sinkende Geburtenraten, die Alterung der Bevölkerung und deutliche regionale Unterschiede bei der Migration – wird den Markt in den nächsten 20 Jahren erheblich verändern. Die Wohnungsnachfrage wird in Zukunft in elf Kantonen hoch bleiben, während sie in zehn anderen voraussichtlich sinken wird. Dies zeigt eine Analyse von Demografik und MoneyPark, basierend auf aktuellen Bewertungen des Hypothekarmarktes und den neuesten Bevölkerungsvorhersagen gemäß dem Referenzszenario des Bundesamtes für Statistik. Ungefähr 86% des zukünftigen demografischen Wachstums würden auf nur elf Kantone entfallen, während am anderen Rand des Spektrums zehn Kantone eine Schrumpfung oder zumindest einen Rückgang der Erwerbsbevölkerung erleben würden, selbst im Fall einer „Schweiz mit 10 Millionen“. Ungefähr ein Viertel des Schweizer Hypothekarmarktes (23%) befindet sich derzeit in diesen zehn Kantonen, in denen die Wohnungsnachfrage langfristig sinken dürfte und die Immobilienpreise unter Druck geraten könnten.
Die Nachfrage wird sich entwickeln und betrifft besonders große Wohnimmobilien
Im Verlauf der nächsten 20 Jahre wird das demografische Wachstum in der Schweiz nahezu ausschließlich in der Altersgruppe 65 Jahre und älter stattfinden. Diese Gruppe zieht selten um und verlangt kaum neue Einfamilienhäuser oder große Wohnungen. Gleichzeitig werden die Geburtenraten historisch niedrig ausfallen. Folglich wird die Nachfrage nach großen Wohneinheiten, insbesondere in ländlichen Regionen und in demografisch schwächeren Gegenden, sinken. „Der Schweizer Immobilienmarkt wird sich in den nächsten 20 Jahren in sehr unterschiedliche Richtungen entwickeln. In vielen Kantonen werden einfach Käuferinnen und Käufer fehlen, nicht wegen der Preise, sondern aus demografischen Gründen“, erklärt Hendrik Budliger, CEO von Demografik. Schon heute zeigen sich diese Tendenzen in einigen Kantonen durch steigende Leerstände bei großen Wohneinheiten, während die Nachfrage nach kleineren Wohnungen deutlich stabiler bleibt.
Das Risiko für Hypothekenschuldner: Tilgungen statt Vermögensaufbau
Nach einer repräsentativen MoneyPark-Umfrage rechnen fast drei Viertel der in der Schweiz ansässigen Bevölkerung zumindest kurzfristig mit einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise. Laut der Analyse wird es immer riskanter, auf diese Erwartung zu setzen. „Nicht alle Immobilien werden an Wert verlieren, aber es ist auch nicht sicher, dass alle an Wert gewinnen. Die demografische Entwicklung wird zur entscheidenden Abgrenzungslinie“, erklärt Hendrik Budliger. In Regionen, in denen die Nachfrage nach Wohnraum sinken wird, könnten Verkäufe länger dauern, die Preise könnten stagnieren, und reale Wertminderungen könnten auftreten. „Für neue Käuferinnen und Käufer könnte es besonders verheerend sein, heute zu einem zu hohen Preis zu kaufen und in einigen Jahren gezwungen zu sein, Tilgungen jenseits der obligatorischen Amortisierung vorzunehmen, um die Hypothekanforderungen zu erfüllen“, warnt Lukas Vogt, CEO von MoneyPark.
Das Risiko für Hypothekargläubiger: Vermögenswerte, die an Wert verloren haben
Ende 2024 betrug der Schweizer Hypothekarmarkt 1.271 Billionen Franken. Ungefähr zwei Drittel dieses Betrags (ca. 850 Milliarden Franken) befinden sich in Kantonen, in denen laut Prognosen die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigen wird. Der Hypothekarmarkt beruht damit auf einer stabilen Basis. Allerdings zeigt die demografische Analyse auch, dass etwa ein Viertel davon (fast 300 Milliarden Franken) in Kantonen liegt, in denen die Nachfrage nach Wohnraum sinken wird. Ein Teil des bestehenden Immobilienbestands könnte also in 20 Jahren nicht mehr ausreichend Wert besitzen, um Hypotheken dauerhaft abzusichern. Hypothekargläubiger, wie Banken, Versicherungen und Vorsorgeeinrichtungen, haben ein starkes Interesse daran, die demografische Entwicklung genauer zu prüfen, insbesondere in den zehn betroffenen Kantonen. „Hypothekenportfolios, die in Regionen mit sinkender Wohnungsnachfrage stark exponiert sind, könnten künftig höhere Ausfallrisiken aufweisen und sollten daher kritisch geprüft und gegebenenfalls geografisch stärker diversifiziert werden, durch eine Verteilung über die ganze Schweiz“, empfiehlt Lukas Vogt. Zudem spiegeln sich demografische Risiken nicht in den Hypothekenmargen wider. Die Analyse zeigt vielmehr, dass die Margen der Hypothekenanbieter für Neukäufer in den Kantonen der Romandie, dem Wallis, dem Tessin und Graubünden (ca. 104 Basispunkte) höher sind als in den anderen Kantonen (ca. 92 Basispunkte). In den Kantonen Waadt, Genf, Freiburg und Wallis sind die hohen Margen demografisch kaum zu rechtfertigen, während Nidwalden, Schaffhausen und Bern damit tatsächlich mit ihren niedrigen Margen zu gut abschneiden.
