Invesco hat vor 40 Jahren begonnen, sich im direkten Immobilienbereich zu diversifizieren, zunächst in den Vereinigten Staaten, dann global. Das Ziel bestand weniger darin, die Rendite zu maximieren, als vielmehr ein besseres Risikoprofil zu erzielen. Heute belaufen sich die verwalteten Vermögenswerte in diesem Sektor weltweit auf rund 90 Milliarden Dollar. Seine Besonderheiten sind zwei: Der Vermögensverwalter setzt auf eine starke lokale Präsenz im internationalen Umfang und konzentriert sich auf die liquidalsten und risikoärmsten Immobilienmärkte mit einer langfristigen Perspektive (im Durchschnitt 10 Jahre). Von den 7000 Mitarbeitern der Gruppe sind 600 im Immobilienbereich spezialisiert.
Die Investitionen von Invesco Real Estate verteilen sich auf drei Kanäle: institutionelle Mandate, semi- liquide Fonds für professionelle Anleger, wie ein „Core Fund“, der seit 15 Jahren besteht und 4 Milliarden verwaltet, sowie Strukturen für UHNWI, aus der Schweiz oder anderswo. Dabei handelt es sich um private Anlagen (private assets).
Henrik Haeuszler, Senior Director of Client Portfolio Management bei Invesco Real Estate (IRE), mit Sitz in München, ehemaliger UBS- und Morgan Stanley-Merker, hat den Vorteil, ausgebildeter Architekt zu sein. Er beantwortet Allnews-Fragen:
Wie fiel Ihre Performance im globalen Immobilienmarkt im Jahr 2025?
Der Immobilienmarkt hat sich 2025 als äußerst volatil erwiesen. Wir sind mit unserem sehr konservativen Ansatz, auch in Bezug auf Finanzierung und Liquidität, besser als der Durchschnitt abgeschnitten. Wenn ein Markt um 25% fällt, veräußern sich unsere Vermögenswerte eher um 10%. Das liegt daran, dass wir Standorte von sehr hoher Qualität bevorzugen, wie Innenstädte statt Vororte. Insgesamt, und gemäß den Indizes, ist der Markt im vergangenen Jahr deutlich zurückgegangen gemäß den Indizes.
«Die Schweizer Investoren im internationalen Immobilienbereich haben ein stärkeres Interesse an den USA als der Durchschnitt.»
Ist das nicht überraschend angesichts sinkender Zinsen, wirtschaftlicher Stabilität und der Liquidität?
Tatsächlich. Immobilieninvestoren wurden aufgrund verschiedener Unsicherheiten zögerlich. Transaktionsvolumen nahmen wieder zu, blieben jedoch unter dem Normalniveau, und es wurden weiterhin Wertanpassungen beobachtet. Zum Beispiel in Kalifornien, einem der größten Häfen der Welt, also einem der größten Logistikzentren, in dem wir investiert sind, litten unter Diskussionen zu Zöllen, was potenzielle Mieter dazu veranlasste, ihre Entscheidung aufzuschieben. Die Liegenschaft bleibt exzellent, aber ihr Wert ist um etwa 10% gefallen, in Erwartung besserer Sichtbarkeit.
Vor zwanzig Jahren waren die Immobilienmärkte homogener als heute, sowohl im Auf- als auch im Abwärtstrend. Früher ermöglichte ein makroökonomischer Blick eine relativ zutreffende Einschätzung des Immobilienmarkts. Ich glaube nicht, dass wir diese Eigenschaft in Zukunft wiederfinden werden. Amerikanische Gewerbeimmobilien sind beispielsweise 2024 um 20% zurückgegangen, während dasselbe Segment auf dem Markt in Südkorea um 25% gestiegen ist. Dieser Faktor schafft auch Diversifikationsmöglichkeiten.
Welche Märkte bevorzugen Sie momentan?
Wir bevorzugen Märkte, deren Fundamentaldaten gesund sind, in Bezug auf rechtliche Sicherheit und wirtschaftliches Wachstum. Das setzt voraus, dass die Aufmerksamkeit wieder auf die Vereinigten Staaten, Asien wie Australien, Japan und Südkorea sowie Westeuropa gerichtet wird. Hier finden wir die besten Chancen auf eine Wertsteigerung.
Auf Sektorebene, stark vereinfacht, bevorzugen wir Logistik und Wohnimmobilien, wie Studentenwohnheime und Hotels.
Und in Europa?
Es ist nicht möglich, zu stark zu vereinfachen und klare Trends auf Makroebene zu identifizieren. Zum Beispiel kann ich nicht einfach sagen, dass wir den deutschen Markt mögen. Es gibt keinen dominierenden Markt in Europa. Vor zwei bis drei Jahren konnten viele Gewerbeobjekte in Spanien in Wohnen umgewandelt werden. Diese Transformation wurde durch die gute wirtschaftliche Lage erleichtert. Gegenwärtig gibt es beispielsweise in Dänemark und Berlin Chancen, aber es ist nicht möglich, zu verallgemeinern, selbst innerhalb einer Stadt. Ein Team lokaler Experten muss Entwicklungen konkret analysieren, zum Beispiel auf Gesetzesebene.
Warum sollte ein Schweizer Investor, beispielsweise ein institutioneller Investor, global in Direktimmobilien investieren?
Der erste Grund liegt in der Diversifikation des Portfolios. Es ist besser, Immobilieninvestitionen nicht vollständig auf den Schweizer Markt zu konzentrieren, sondern sich beispielsweise den Vereinigten Staaten oder Asien auszusetzen. Die Performance hängt auch davon ab, wie stark man dem Schweizer Franken in der Vermögensverwaltung (Assets/Liabilities) ausgesetzt ist.
Investitionen in internationale Immobilien sind nicht unbedingt besser als in der Schweiz. Der Schweizer Markt ist sehr stabil und die Währung ist stark. Deshalb schlagen uns Institutionelle, die mit uns Kontakt aufnehmen, vor, einen kleinen Anteil z. B. in Japan oder den USA zu investieren. Wenn sie im Ausland diversifizieren, benötigen sie Spezialisten, die eine lokale Analyse durchführen, die nicht nur die Bewertung, sondern auch den Marktzugang und die Verwaltung der Objekte vor Ort ermöglicht.
Die Hypothekenzinsen in der Schweiz liegen praktisch bei Null, sodass die Renditeerwartung für ein Objekt in der Schweiz sehr gering ist. Welche Renditeerwartungen gibt es im internationalen Immobilienbereich?
Hinsichtlich des Timings ist die Immobilieninvestition in Europa heute sehr attraktiv. Nach unseren Annahmen für das „Core Portfolio“, also konservative und liquide Verbindlichkeiten, belaufen sich die erwarteten jährlichen Renditen über drei Jahre auf bis zu 10%. Diese Quote umfasst eine jährliche Einnahme von 4% und eine jährliche Wertsteigerung von 6%.
Wir haben zwei Portfolios, die in den USA ähnlich sind: eines mit einer jährlichen Renditeerwartung von 10% über drei Jahre und das andere von 12%.
Der Investor, der in europäische Immobilien investiert, unabhängig vom Objekt und dem Vermögensverwalter, kann eine sehr attraktive Rendite erwarten. Diese Ansichten beruhen auf unserer Erfahrung sowie auf unserem Netzwerk lokaler Experten, die die örtlichen Gegebenheiten bestens kennen.
Wie sieht Ihre sektorale Aufteilung in Europa aus?
Wir haben ungefähr ein Drittel in jedem Sektor (Logistik, Wohnimmobilien, Gewerbe/Einzelhandel).
Sie verwalten 90 Milliarden Immobilienwerte, wie viel davon im Nahen Osten?
Keines. Wir konzentrieren uns auf liquide und konservative Objekte. Logisch bedeutet das, dass wir zum Beispiel nicht in Dubai investiert sind. Wir bevorzugen beispielsweise Objekte in Paris am Boulevard Haussmann oder an der Bahnhofstrasse in Zürich. Unser Risikoprofil hat uns auch dazu geführt, nicht in die WeWork-Co-Working-Flächen zu investieren, das Unternehmen, in das SoftBank Milliarden investierte und das restrukturiert werden musste.
Wächst die Wirtschaft beispielsweise in Indien stark. Sind Sie dort präsent, um den Investor zu beraten?
Wir haben kein Team vor Ort. Für unsere Investoren kommen in Asien/Pazifik nur die am weitesten entwickelten Märkte infrage, wie Japan oder Australien. Unsere Investoren bevorzugen Risikominimierung und Stabilität statt starkes Wachstum. In Europa sind die Einnahmen über die Zyklen hinweg sehr stabil.
In China, einem entwickelteren Land als Indien, ist unsere Exposition sehr gering, mit zwei Objekten, eines im Handel/Verkauf, eines in der Logistik. Aus geopolitischen Gründen trennen wir uns davon.
Treffen Sie Schweizer institutionelle Investoren. Was ist ihre Meinung zu Ihrem Segment?
Die Nachfrage hat sich gut entwickelt. Ihr Interesse gilt der Stabilität der Einnahmen. Seit jeher haben Schweizer Investoren im internationalen Immobilienbereich ein stärkeres Interesse an den Vereinigten Staaten als der Durchschnitt. Dieses Muster gilt auch heute. Es ist wahr, dass der US-Immobilienmarkt sehr groß ist und viele Chancen bietet, im Vergleich zu den verschiedenen europäischen Märkten.
Wie ist die Allokation in internationale Direktimmobilien bei einem professionellen Investor wie einem Family Office oder einer großen Pensionskasse?
Der Anteil an Immobilien liegt allgemein bei 10-20%. Aus Schweizer Sicht gehen 20 bis 30% dieses Anteils international.
