Quoten für Kurzzeitvermietungen im Tessin
Auf der touristisch geprägten Region Ascona-Locarno wächst der Druck auf den Wohnungsmarkt spürbar. In den letzten Jahren hat die Zahl der Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietungen stark zugenommen, während für Einheimische bezahlbare Jahresmieten knapp werden. Der Gemeindeverband plant nun, die Zahl der bewilligten Unterkünfte auf rund 4’000 zu begrenzen – ein Schritt, der die Balance zwischen Tourismus und Lebensraum wiederherstellen soll.
«Wir sind in wenigen Jahren von etwa 2’000 auf 4’000 Objekte gewachsen. Ohne Gegensteuer droht der Markt zu kippen», sagt Luca Bernasconi, Präsident des Gemeindeverbands. Ab 2026 sollen neue Gesuche für Kurzzeitvermietungen auf eine Warteliste kommen und nur nachrücken, wenn bestehende Lizenzen aufgegeben werden.
Registrierung statt Grauzone
Bereits korrekt bei der Gemeinde gemeldete Vermietungen sollen ohne Schwierigkeiten eine Registrierung erhalten, inklusive Nummer für Inserate auf Plattformen. Wer bisher «inoffiziell» vermietet hat, muss seine Nutzung bis Ende 2025 umstellen – andernfalls entfällt die Möglichkeit, weiterhin kurzfristig zu vermieten. So will man den Wildwuchs eindämmen und Daten für eine verlässliche Planung erhalten.
Ziel ist es, Wohnungen wieder dem Markt für Langzeitmieten zuzuführen – ein Punkt, der auch die lokale Wirtschaft betrifft. «Uns fehlen Saison- und Fachkräfte, weil sie hier keine Wohnung finden», warnt Bernasconi. «Ohne Korrektur wird sich das wirtschaftliche Getriebe festfahren.»
Ausnahmen und Obergrenzen
Die Quotenregelung enthält klar formulierte Ausnahmen. Wer seine Hauptwohnung weniger als 120 Tage pro Jahr an Gäste vermietet, ist von den Quoten ausgenommen. Gleiches gilt, wenn lediglich ein Zimmer ohne separaten Eingang angeboten wird. Für professionelle Anbieter gilt eine Obergrenze von vier Objekten pro Eigentümer und pro Gemeinde – Mehrfachvermieter müssen ihr Portfolio entsprechend anpassen.
Die Region zählt schätzungsweise 30’000 Wohnungen; rund 38% sind Erstwohnsitze, 62% Zweitwohnungen. Die neue Regelung ergänzt die bereits bestehende Schweizer «Lex Weber», die den Ausbau von Zweitwohnungen in stark betroffenen Gemeinden begrenzt.
Stimmen aus der Region
Isabella Rossi, die in Ascona zwei Studios besitzt, sieht die Lage nüchtern: «Ich bin korrekt registriert, für mich ändert sich zunächst nichts.» Einen Wechsel auf Jahresmiete kann sie sich dennoch kaum vorstellen: «Wenn ein Mieter nicht zahlt, zieht sich ein Verfahren hierzulande monatelang. Das Risiko ist gross.»
Auch Veronika Meier, die seit 18 Jahren professionell an Feriengäste vermietet, bleibt skeptisch. Sie betreibt fünf Häuser – künftig wären nur vier pro Gemeinde erlaubt. «Ich werde zwei an meine Kinder verkaufen und drei behalten. Das reduziert zwar das Einkommen, aber die Regeln sind nun mal da.»
Für Emilia Bianchi, alleinerziehend und mit einer 50-Quadratmeter-Casa in Losone, ist die Kurzzeitvermietung ein finanzielles Polster. «Ohne die Sommergäste wird es eng, die Hypothek frisst einen grossen Teil meines Lohns.» Sie bleibt unter der 120-Tage-Schwelle, verliert aber 40 bis 60 Nächte pro Jahr: «Ich bezweifle, dass dadurch automatisch mehr Jahresmieten entstehen – in der Hochsaison sind wir ohnehin ausgebucht.»
Was sich konkret ändert
- Registrierungspflicht mit offizieller Nummer für alle Kurzzeitvermietungen
- Obergrenze von vier Objekten pro Eigentümer und pro Gemeinde
- Neue Gesuche ab 2026 nur via Warteliste und bei frei werdenden Kontingenten
- Ausnahmen: Hauptwohnung bis 120 Tage, Zimmer ohne separaten Eingang
- Förderbeitrag von CHF 10’000 für Umwandlung in Jahresmieten
- Verstärkte Kontrollen gegen Schwarzvermietung
Zwischen Tourismus und Wohnraum
Die Hotellerie warnt vor einem knappen Angebot in Spitzenzeiten, sollte das Kontingent ausgeschöpft sein. Eigentümer fürchten leere oder «unmögliche» Häuser, weil Ferienobjekte oft schlecht isoliert sind und für 365 Tage Nutzung umgebaut werden müssen. Gleichzeitig leidet die lokale Beschaffung: Gastronomie, Pflege und Detailhandel finden ohne Wohnraum kaum Personal.
Ökonomisch geht es um eine fein austarierte Balance. Tourismus generiert Einnahmen, Arbeitsplätze und Frequenz – doch ohne bezahlbare Mieten verliert die Region ihre soziale und wirtschaftliche Substanz. Der Fördertopf für Umnutzungen soll einen Teil der Umbaukosten – etwa für Dämmung, Heizung oder Küchen – abfedern und Vermieter zu Jahresmieten motivieren.
«Wer heute schon vermietet, wird vor allem vor zusätzlicher Konkurrenz geschützt – und wer jetzt erst einsteigen will, muss Geduld haben», sagt Bernasconi. «Der Markt ist nah an der Sättigung.»
Am Ende steht die Frage nach der Steuerung: Ohne Regeln droht die touristische Goldgrube zur Wohnungsfalle zu werden. Mit Quoten, klaren Ausnahmen und gezielten Anreizen versucht Ascona-Locarno, beides zu bewahren – Lebensqualität für Einheimische und ein attraktives Angebot für Gäste. Ob das gelingt, entscheidet sich an der Umsetzung – und an der Bereitschaft aller, Kompromisse einzugehen.
