Der BARNES Marktausblick 2026, der seit 2012 in Zusammenarbeit mit Wüest Partner erstellt wird, hebt eine Stabilisierung der Mieten auf dem Genfer Markt für Gewerbeimmobilien hervor. Trotz einer leichten Leerstandsrate und einem deutlich verlangsamten Neubauvolumen bleiben die Mietpreise insgesamt stabil im Vergleich zu den Vorjahren. In einem unsicheren globalen wirtschaftlichen Umfeld zeigt der Genfer Markt eine starke Resilienz, getragen von einem erneuten Interesse institutioneller und privater Investoren am Erwerb von Gewerbeimmobilien. Gleichzeitig rückt die Zukunft der von internationalen Organisationen genutzten Flächen, insbesondere im Nations-Viertel, zu einem der wichtigsten politischen Themen des Jahres.
Im Jahr 2026 kennzeichnet der Markt für gewerbliche Immobilien in Genf und Lausanne eine gezielte Nachfrage nach großen Flächen, sowohl zum Verkauf als auch zur Vermietung, die den ESG-Standards entsprechen. In einem Umfeld, das von vorsichtigeren Entscheidungen angesichts der Unsicherheiten der neuen Weltordnung geprägt ist, bleiben Top-Lagen im Innenstadtbereich am stärksten gefragt.
Das Hyperzentrum bleibt attraktiv
Genf bestätigt im Hyperzentrum seine Resilienz und weist eine Leerstandquote von weniger als 8,6 % auf. In den sechs analysierten Zonen wurden keine Preisabschläge beobachtet: Die Mietpreise bleiben insgesamt stabil, rund CHF 850.–/m², mit einzelnen Transaktionen, die Niveaus nahe CHF 1’000.–/m² erreichen. „Trotz einiger seltener Ausnahmen, insbesondere emblematischer Mieten wie dem Gebäude an der Place de Hollande (ehemals BNP Paribas, heute in Pont-Rouge ansässig), bleiben die Preise im Stadtzentrum stabil. Die jüngsten Abgänge, wie jener der SGS-Gebäude, die wir vermarkten, werden hochwertige Flächen freisetzen. Das ist eine Chance für einige Unternehmen, sich im Stadtzentrum niederzulassen“, betont Sarah Maaroufi.
Eine feine Analyse der Innenstadtkarte hebt jedoch deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Subsektoren hervor. Der CBD 2, der unter anderem die Rue du Rhône, Bel-Air, die Fusterie und das Ufer von Bergues umfasst, weist Mietpreise von bis zu CHF 850.–/m² und mehr auf, während Gebiete wie City 4 in Plainpalais sich um CHF 350.–/m² bewegen.
Im Kanton Waadt, und insbesondere am Stadtrand von Lausanne, zeigt sich die Dynamik neuer Projekte genau entgegengesetzt zu Genf und konzentriert sich überwiegend im Westen der Agglomeration. Bis 2028 sollen dort fast 140.000 m² Büroflächen fertiggestellt werden, während ein mindestens entsprechendes Volumen bereits bis 2030 geplant ist.
Die wenigen heute vollständig vermieteten Projekte werden hauptsächlich von Eigentümer-Nutzern getragen, wie RTS oder Swissquote, oder von großen institutionellen Mietern wie dem Data Science Center Institute. Umgekehrt weisen Mehrmieterbüroprojekte, die vor allem in Malley, Chavannes und Écublens liegen, noch einen bedeutenden Anteil unvorgemieteter Flächen aus.
Eine Ansammlung von Warnsignalen im Genfer Gebiet
Mehrere konvergierende Indikatoren rufen heute zu einem dringenden Umdenken auf. In der Stadt Genf ist die Leerstandsquote der Handels- und Büroflächen leicht gestiegen und beträgt 2026 11,76 % nach 9,35 % im Jahr 2025, was rund 318’000 m² derzeit zur Vermietung anbietet. Gleichzeitig wurden die Büroflächen, die den Bedürfnissen der Unternehmen entsprechen, insbesondere in Bezug auf ESG-Standards, in den neuen Vierteln in Rekordzeit absorbiert, insbesondere nach dem Umzug von Finanzunternehmen in die Peripherie, wodurch Gebäude im Zentrum freigesetzt wurden, die bisher bewohnt waren. Der Mangel an neuen, groß angelegten Neubauprojekten verdeutlicht die besorgniserregende Diskrepanz zwischen dem verfügbaren Angebot und den Erwartungen des Marktes, der von einer wachsenden Nachfrage nach großen Flächen zum Verkauf oder zur Vermietung geprägt ist. Anderseits nimmt das Risiko der Veralterung des nicht renovierten Immobilienparks zu, insbesondere in der Zone rund um den Flughafen. „Ein sich nicht erneuernder Immobilienbestand wird sehr schnell veraltet. Heute, abgesehen vom PAV, verzeichnen wir kein Großprojekt“, warnt Sarah Maaroufi, Geschäftsführerin von Barnes Commercial Realty (BCR).
Das Industriegewebe, das ein Eckpfeiler der Genfer Wirtschaft ist, ist ebenfalls fragil. Während Unternehmen mehr Flexibilität benötigen, um sich an die wirtschaftlichen Veränderungen anzupassen, hat die Fondation pour les terrains industriels de Genève (FTI) kürzlich ihre Regeln verschärft, insbesondere in Bezug auf die Erteilung von Baugenehmigungen.
„Wir beobachten einen Mangel an politischem Willen, die Bedürfnisse der Unternehmen wirklich zu berücksichtigen. Allgemeiner betrachtet erleben wir eine fehlende zukunftsgerichtete Vision in der Planung großer Mischprojekte, die Wohnen, Büros und Handel verbinden, während diese Projekte historisch den Motor der Genfer Wirtschaft bildeten und die notwendigen Umfahrungen der Unternehmen im Territorium ermöglichten“, befürchtet der CEO von Barnes Commercial Realty, Robert Curzon-Price.
Soweit die jüngsten Umzüge einiger großer ausländischer Unternehmen, die historisch in Genf ansässig waren, betrifft, hebt die Studie ein wachsendes Unbehagen hervor. Lange von der Lebensqualität Genfs angezogen, äußern mehrere ausländische Unternehmen heute ihre Besorgnis über den Anstieg von Übergriffen, Einbrüchen und Unannehmlichkeiten, ein Klima, das die Attraktivität von Gewerbeflächen direkt beeinträchtigt. Bei einer kürzlichen Besichtigung des von SGS hinterlassenen Gebäudes sprach Sarah Maaroufi von der Schwierigkeit, „eine professionelle Besichtigung durchzuführen, während vor dem Eingang des Gebäudes Menschen mit Einkaufswagen schlafen“. Sie betont zudem eine strukturellere Entwicklung: „Das Profil der Geschäftsführer und der Finanzchefs hat sich verändert. Sie sind weniger an Genf festgelegt und allgemein stärker an der Schweiz interessiert. Ihre Logik ist nun vor allem finanziell: Zwischen Genf, Zug oder Dubai wird der Standort austauschbar.“
Kapitalbeschaffung
Die Studie hebt einen signifikanten Zufluss privater Kapitalien durch Finanzierungsrunden zur Suche nach Anlagemöglichkeiten hervor. Institutionelle Investoren wie Pensionskassen, Versicherer oder Investmentfonds, deren Kapitalaufnahmen im Jahr 2025 Rekorde erreicht haben, verfügen heute über erhebliche Liquidität, vor dem Hintergrund einer Normalisierung der Zinssätze nach mehreren Jahren sinkender Immobilieninvestitionen zugunsten insbesondere des Anleiemarktes. Der Wohnungsmarkt, der chronisch unter Engpässen leidet, kann diese Nachfrage jedoch nicht mehr aufnehmen.
Wendepunktjahr für Flächen der in Genf ansässigen internationalen Organisationen
Das Jahr 2025 hat die Fragen zur Zukunft des Viertels der internationalen Organisationen neu entfacht, gekennzeichnet von Umstrukturierungen und gestiegenen Haushaltbeschränkungen. Mit fast 675.000 m² betroffener Flächen tragen diese Räume eine strategisch bedeutsame Frage, die eine langfristige politische und territoriale Reflexion erfordert. Zumal der Immobilienzyklus sich in langen Horizonten abspielt, wie beim PAV-Projekt, das über fast 25 Jahre geplant ist. Die vorausschauende Umwandlung dieser Flächen wird deshalb unerlässlich, sei es für Universitätscampusse, staatliche Dienste oder die Ansiedlung von KMU vor Ort zu erschwinglichen Mieten. Ebenso ist die Entwicklung von Wohnraum unausweichlich, während die Genfer Leerstandquote extrem niedrig bleibt, 0,34 %. „Wir stehen an einem Wendepunkt. Ohne klare Vision läuft Genf Gefahr, strategische Flächen in privatem Besitz zu sehen, während die Bedürfnisse des Kantons dringend sind“, warnt Robert-Curzon Price, CEO von Barnes Commercial Realty.
