Immobilien bilden in den meisten Ländern die zentrale Säule des Vermögens vieler Haushalte. Dieses besondere Merkmal weckt großes Interesse bei politischen Entscheidungsträgern, die versuchen, den Zugang zum Immobilienbesitz zu erleichtern. Dieser Interventionismus bleibt weitgehend unerreichbar. Die steigenden Preise und die Verschärfung der Normen haben jungen Haushalten die Aufgabe erschwert. In der Schweiz beträgt laut Swisslife das Durchschnittalter der ersten Käufer 48 Jahre. In Frankreich liegt es eher zwischen 33 und 35 Jahren, und der europäische Durchschnitt liegt bei 31 Jahren. In Bezug auf die Verkäuferinnen und Verkäufer sind mit dem demografischen Wandel Senioren (über 60 Jahre) in verschiedenen Ländern zur Mehrheit geworden, beispielsweise in Frankreich bereits Anfang 2024. In den Vereinigten Staaten liegt das Durchschnittalter der Verkäufer bei 64 Jahren. Für die Schweiz liegen uns keine Hinweise vor. Ist die Rendite einer Immobilieninvestition vom Alter abhängig?
Die Rendite dieser Art von Investition ist theoretisch für Junge höher, aufgrund eines längeren Anlagehorizonts als bei Älteren und damit einer höheren Risikotoleranz. Die Älteren würden demgegenüber das Bedürfnis nach Stabilität bevorzugen. Doch laut verschiedenen Studien ist die Rendite altersunabhängig. Sie hängt vor allem von der Lage und den Eigenschaften der Immobilie ab (Alter der Immobilie, Art der Immobilie).
Eine im laufenden Monat vom NBER veröffentlichte empirische Studie (WP 34656) «Aging and Housing Returns», erstellt von Natee Amornsiripanitch, Philip Strahan und Song Zhang, stützt sich auf neue Daten des US-Marktes und zeigt, dass die Rendite von Immobilieninvestitionen mit steigendem Alter sinkt.
«Der Beginn dieser Renditeunterschiede gegenüber der Rendite junger Verkäufer beginnt eindeutig mit 70 Jahren.»
Eine stärkere Präsenz der Baby-Boomer
Der Gegenstand der Studie ist umso interessanter, da man eine starke Zunahme der Verkaufsanteile von älteren Menschen beobachtet. Die Verkaufswelle von Immobilien durch die Babyboomer wird in der Studie als «Silber-Tsunami» bezeichnet.
Einige Studien haben hervorgehoben, dass die Rendite auf Immobilien für Ältere geringer sei. Sie führten dies auf einen größeren Renovierungsbedarf der betroffenen Objekte und auf den kognitiven Verfall älterer Menschen zurück. Die NBER-Studie bestätigt, dass die Rendite der Investition mit dem Alter abnimmt, basierend auf einer neuen Datengrundlage und der Berücksichtigung möglicher methodischer Verzerrungen.
Eine Veränderung nach dem 70. Lebensjahr
Der Anfang dieser Renditeunterschiede gegenüber dem der jungen Verkäufer beginnt eindeutig mit 70 Jahren, so die Autoren. Die Differenz vergrößert sich dann mit jedem weiteren Jahr. Bei 80 Jahren liegt der Verkaufspreis beispielsweise 5% unter dem einer 45-jährigen Person bei einer identischen Haltedauer von 11 Jahren.
Verschiedene Erklärungen werden von den Autoren angeführt, wie zum Beispiel der Zustand der Instandhaltung und Renovierung des Objekts, Unterschiede in der Haltedauer und die Notwendigkeit für manche ältere Menschen, ihr Objekt schnell verkaufen zu müssen. Finanzierungs- und Kreditfragen können ins Spiel kommen.
Die Autoren geben an, dass von älteren Personen verkaufte Objekte im Allgemeinen schlechter instand gehalten sind und einen größeren Renovierungsaufwand benötigen, was 25% der altersbedingten Preisabweichung erklären würde. Wir beobachten mit Interesse, dass sich die Forschung auch in der Schweiz mit dieser Frage befasst.
