In Leukerbad im Wallis ist es für Einheimische inzwischen nahezu unmöglich, eine ganzjährige Wohnung zu finden. Wie in Zermatt oder Verbier treibt der anhaltende Tourismusboom die Nachfrage nach Unterkünften hoch und lässt das Angebot ausdünnen. Wer in der Therme arbeitet oder im Detailhandel beschäftigt ist, muss oft ins Unterland pendeln, obwohl der Arbeitsplatz gleich um die Ecke liegt.
Angebot knapp, Nachfrage gross
Makler und Gemeindeverantwortliche sprechen von einem strukturellen Mangel, nicht von fehlender Nachfrage. «Sobald eine 2.5-Zimmer-Wohnung auf den Markt kommt, prasseln innert Stunden Dutzende Anfragen herein», sagt Nadine Imboden, Geschäftsführerin der fiktiven Valais Immo GmbH. Von den rund 120 von ihr verwalteten Wohnungen seien aktuell nur vier zur Jahresmiete frei. Besonders hart trifft es Angestellte, die im Thermalbetrieb, in Hotels oder in den Bergbahnen arbeiten.
Viele Beschäftigte weichen auf Susten, Siders oder Visp aus und nehmen täglich 25 bis 40 Minuten Fahrzeit in Kauf, um überhaupt ein Dach über dem Kopf zu haben. «Für manche ist das finanziell gerade noch tragbar, für Familien mit Kindern wird es aber zur echten Belastung», erklärt Imboden. Die wenigen verfügbaren Wohnungen kosten inzwischen rund CHF 1’200 bis CHF 1’400 für 2.5 Zimmer, während im Rhonetal vergleichbare Objekte eher bei CHF 1’000 bis CHF 1’150 liegen.
Kurzfristmieten boomen
Der grösste Teil der verfügbaren Flächen fliesst in die Kurzzeitvermietung – von klassischen Ferienwohnungen bis zu Airbnb. Für Eigentümer ist das meist lukrativer, auch weil sich die Auslastung zwischen Wellness, Wandern und Ski über viele Monate hinweg hoch halten lässt. «In der Hochsaison erzielt eine Woche Ferienmiete oft mehr als ein Monat Jahresmiete», sagt Imboden. Dazu kommt: Bestehende Zweitwohnungen dürfen trotz Zweitwohnungsinitiative weiterhin touristisch vermietet werden, was den Bestand für Einwohner weiter verengt.
Die Gemeinde erhebt zwar Kurtaxen und arbeitet mit der Tourismusorganisation zusammen, doch diese Instrumente steuern vor allem die Gästenächte – nicht den Jahreswohnungsmarkt für Personal. Auch Bewirtschaftungsplattformen profitieren von einer Rechtslage, die kurzfristige Vermietung grundsätzlich zulässt, solange Bau- und Feuerpolizei-Vorschriften eingehalten werden.
Regeln, Energie und Schutzauflagen
Die bauliche Realität macht die Lage zusätzlich kompliziert. Teile des Dorfkerns stehen unter Denkmalschutz oder sind im ISOS (Inventar schützenswerter Ortsbilder) aufgeführt, was die Aussenwärmedämmung oder sichtbare Wärmepumpen erschwert. Für die langfristige Vermietung spielt die energetische Qualität – etwa die GEAK-Klasse – eine wachsende Rolle, weil Mietende steigende Nebenkosten fürchten und Vermietende mit Sanierungen vorleisten müssen.
Kurzzeitvermietungen werden von diesen Erwartungen weniger gebremst, denn Feriengäste akzeptieren häufiger ein älteres Energieprofil, solange Lage, Aussicht und Wellness-Angebot stimmen. Das Ergebnis ist eine Schere: Wohnungen, die energetisch aufwendig zu sanieren wären, bleiben im Ferienmarkt, während bezahlbare, effiziente Langzeitmieten fehlen.
Was die Gemeinde jetzt tun kann
Leukerbad diskutiert einen Massnahmenmix, um das Ruder zurück in Richtung Jahresmiete zu legen. «Wir brauchen eine faire Balance zwischen vitalem Tourismus und einem lebbaren Dorf für die, die hier arbeiten», sagt Imboden. Denkbar sind folgende Hebel:
- Ankauf und Sanierung von Liegenschaften mit anschliessender Vergabe als preisgedämpfte Jahresmieten
- Kontingente oder Bewilligungspflicht für Kurzzeitvermietungen in besonders belasteten Zonen
- Steuerliche Anreize für die Umnutzung von Ferien- in Dauerwohnungen
- Förderung von Wohnbaugenossenschaften und Personalhäusern für Hotels
- Vereinfachte Verfahren für energetische Sanierungen im Einklang mit Denkmalschutz
- Zweckgebundene Kurtaxen-Anteile für die Schaffung von Wohnraum
Zudem beobachten lokale Akteure, dass gestiegene Kosten für Reinigung, Energie und Plattformgebühren einige Eigentümer zum Umdenken bringen. Wer nicht mehr die gewünschte Auslastung erreicht, prüft wieder Jahresmieten – sofern Verwaltung und Rendite stimmen. Eine gezielte Kombination aus Fördern und Fordern kann diesen Trend verstärken.
Neubau, aber zielgerichtet
Ganz ohne Neubau wird die Knappheit kaum zu lösen sein. Entscheidend sind aber Lage, Typologie und Mietniveau der neuen Einheiten. Gefragt sind kompakte 1.5- bis 3.5-Zimmer-Wohnungen mit guter Erschliessung, niedrigen Betriebskosten und fairen Mieten für Berufstätige. «Es bringt wenig, wenn nur weitere Ferienapartments entstehen», betont Imboden. Öffentlich-private Partnerschaften könnten Baurechte vergeben, Belegungsvorgaben machen und so das Angebot an Dauerwohnungen absichern.
Parallel sollte die Anbindung an den ÖV in Richtung Siders und Visp weiter verbessert werden, damit Pendeln weniger teuer und weniger zeitintensiv ist. Jede Minute weniger auf der Strasse entlastet Haushalte und senkt den Druck, unbedingt im Kernort wohnen zu müssen.
Eine Frage der Balance
Leukerbad lebt vom Tourismus, doch ohne bezahlbaren Wohnraum verliert der Kurort seine Mitte. Die Erfahrung anderer Berggemeinden zeigt: Mit klaren Regeln, klugen Anreizen und verlässlichen Partnern lässt sich die ausgeschlagene Waage wieder justieren. Die Alternative wäre ein Dorf, das für Gäste blitzt – und für seine Bewohner dunkel bleibt. «Wir schaffen das nur gemeinsam – Eigentümer, Gemeinde, Betriebe und Kanton», sagt Imboden. «Sonst wird die schönste Therme zum leeren Versprechen.»
