- Gewinn einschließlich Neubewertungsergebnis angestiegen auf 30,5 Millionen Franken (+49%) (2024 Pro-forma: 20,4 Millionen)
- Gewinn ohne Neubewertungsergebnis gestiegen auf 24,5 Millionen Franken (+20%) (2024 Pro-forma: 20,4 Millionen)
- Leerstandsquote auf 2,0% zum 31.12.2025 reduziert, gegenüber 2,7% Ende 2024
- Verpfändungsratio des Immobilienportfolios durch Dritte um 2,6 Prozentpunkte auf 51,2% zum 31. Dezember 2025
- Nettoinventarwert pro Aktie auf 43,22 Franken zum 31. Dezember 2025 gestiegen (31.12.2024: 41,61 Franken)
- Theoretische Mieteinnahmen stabil bei 41,4 Millionen Franken; Wohnanteil 59% zum 31.12.2025
- Marktwert des Immobilienportfolios von 1.009,5 Millionen Franken; sechs Immobilien im Geschäftsjahr 2025 verkauft
- Vorschlag an die Generalversammlung: Erhöhung der Barausschüttung in Form einer Rückzahlung des Nennwerts von 1,45 Franken pro Namensaktie, was einer Ausschüttungsrendite von 3,6% entspricht
- Der Verwaltungsrat schlägt Adrian Nösberger und Salome Wieser zur Wahl in den Verwaltungsrat bei der Generalversammlung 2026 vor
NOVAVEST Real Estate AG («NOVAVEST» oder «Gesellschaft»; SIX Swiss Exchange: NREN) hat ein ausgesprochen gutes Geschäftsjahr 2025 erlebt. Die Strategie des Unternehmens, fokussiert auf „Wohnraum für Jung und Alt“, wurde konsequent umgesetzt und trug in mehreren Hinsichten zu soliden Ergebnissen bei.
Das Ergebnis, einschließlich Neubewertungen, stieg um 49% auf 30,5 Millionen Franken, und das operative Ergebnis, mit einem Gewinn ohne Neubewertungen von 24,5 Millionen, wuchs gegenüber dem Vorjahr um 20%. Zudem konnte die Leerstandsquote im ersten und zweiten Halbjahr weiter reduziert werden und erreichte zum Jahresende 2025 den bemerkenswert niedrigen Wert von 2,0%. Die Verpfändung von Immobilien durch Dritte verringerte sich im Jahresverlauf ebenfalls um 2,6 Prozentpunkte auf 51,2%.
Details zum Jahresergebnis 2025
Immobilienportfolio im Marktwert von rund 1 Milliarde Franken
Um das Portfolio zu optimieren und die Verpfändung des Immobilienportfolios durch Dritte zu senken, wurden im Geschäftsjahr 2025 sechs Immobilien verkauft. Es handelte sich um eher kleine, kuratierte Objekte, deren Wachstumspotenzial aus Sicht von NOVAVEST ausgeschöpft war, angesichts der erzielten Mieteinnahmen und der künftigen Investitionen. Insgesamt erzielte der Verkauf der Immobilien einen Gewinn von 0,2 Millionen Franken.
Zum 31. Dezember 2025 belief sich der Marktwert des Portfolios auf 1009,5 Millionen Franken (31.12.2024: 1038,5 Millionen; 30.06.2025: 1004,2 Millionen). Die jährliche Wertveränderung erklärt sich durch Folgendes: der Verkauf der sechs genannten Immobilien (-48,8 Millionen Franken), Investitionen in bestehende Anlageimmobilien und in Projekte der Umnutzung/Entwicklung (+12,3 Millionen Franken) sowie das Ergebnis der Neubewertungen (+7,4 Millionen Franken).
Theoretische Mieteinnahmen der Anlageimmobilien von 41,4 Millionen Franken
Die theoretischen Mieteinnahmen der Anlageimmobilien belaufen sich zum Stichtag 31.12.2025 auf 41,4 Millionen Franken (31.12.2024: 43,6 Millionen Franken). Gegenüber dem Jahresende 2024 hängt diese Veränderung überwiegend mit dem Verkauf der sechs Immobilien (-2,1 Millionen Franken), positiven Effekten aus Mietvertragsabschlüssen und steigenden Mieteinnahmen im Portfolio, der Neubewertung/Reklassifizierung der Umnutzungsprojekte in Basel und Oberburg (+1,5 Millionen Franken) sowie der Neuklassifizierung der Immobilien Basel/Laufenstrasse, Romanshorn/Hafenstrasse und Schaffhausen/Bahnhofstrasse (-1,8 Millionen) in das Projektsegment zusammen.
Der Anteil der Wohnnutzung beläuft sich Ende 2025 auf 59% der theoretischen Mieteinnahmen der Anlageimmobilien (31.12.2024: 59%). Wenn die drei aktuellen Renovierungs-/Entwicklungsprojekte in Basel, Romanshorn und Schaffhausen abgeschlossen sind (voraussichtliche Fertigstellung im Geschäftsjahr 2026) und sie in die Anlageimmobilien umklassifiziert werden, werden diese Immobilien voraussichtlich theoretische Mieteinnahmen von ca. 2,1 Millionen Franken generieren und sich positiv auf den wohnungsbezogenen Anteil im Portfolio auswirken.
Leerstand erneut auf 2,0% gesenkt; WAULT der Gewerbeimmobilien 6,8 Jahre
Im Geschäftsjahr 2025 erzielte NOVAVEST zahlreiche Erfolge bei Umzügen/Mietanpassungen, was eine deutliche Senkung der Leerstandsquote um 0,7 Prozentpunkte auf 2,0% ermöglichte (31.12.2024: 2,7%; 30.06.2025: 2,3%). Trotz des zeitlichen Einflusses eines Jahres blieb der WAULT der Gewerbemietverträge auf einem hohen Niveau von 6,8 Jahren stabil (31.12.2024: 6,9 Jahre) dank vorzeitiger Verlängerungen bestehender Mieter und neu vermieteter Flächen.
Ergebnisrechnung für das gesamte Jahr 2025
Die Mieteinnahmen sanken im Geschäftsjahr 2025 aufgrund des Verkaufs von sechs Immobilien; dennoch hatten verschiedene erfolgreiche Vermietungsaktivitäten und Mieterhöhungen eine positive Wirkung. Insgesamt betrugen die Mieteinnahmen im Jahr 2025 41,8 Millionen Franken (2024 pro forma: 42,2 Millionen Franken). Mit 3,6% blieb die Nettorendite der Anlageimmobilien unverändert gegenüber dem Vorjahr.
Das Ergebnis aus Vermietung betrug 34,8 Millionen Franken (2024 pro forma: 35,6 Millionen). Im Verhältnis zum Nettomietertrag beliefen sich die direkten Kosten für die vermieteten Anlageimmobilien im Jahr 2025 auf 16,7% (2024 pro forma: 15,6%). Die Personalkosten für die Führungspositionen CEO und CFO sanken 2025 auf 0,7 Millionen Franken (2024 pro forma: 0,8 Millionen). Die Beratungskosten betrugen 1,4 Millionen Franken (2024 pro forma: 1,3 Millionen); dieser Anstieg ist insbesondere auf die Kosten der außerordentlichen Generalversammlung im Januar 2025 und auf erhöhte Aktivitäten im Bereich Nachhaltigkeit zurückzuführen. Die Verwaltungskosten lagen bei 5,4 Millionen Franken (2024 pro forma: 5,3 Millionen).
Die Marktbewertung des Immobilienportfolios durch den unabhängigen Experten Wüest Partner AG ergab ein Neubewertungsergebnis von 7,4 Millionen Franken (2024 pro forma: KCHf 14). Der durchschnittlich angewandte Diskontsatz sank nur leicht, um drei Basispunkte, auf 2,85% (31.12.2024: 2,88%).
Das EBIT, einschließlich der Auflösung eines negativen Goodwills in Höhe von 5,94 Millionen Franken für das Jahr 2025, stieg auf 41,8 Millionen (2024 pro forma: 31,7 Millionen; Auflösung eines negativen Goodwills von 2,97 Millionen). Aufgrund des niedrigeren Zinsniveaus im Vergleich zum Vorjahr und des Verkaufs von sechs Immobilien sanken die Kosten der Hypothekenschulden des Gesamtportfolios. Im Geschäftsjahr 2025 sanken die Nettofinanzkosten auf 5,6 Millionen Franken (2024 pro forma: 7,2 Millionen).
Die Ertragssteuer belief sich auf 5,6 Millionen Franken, auch unter Berücksichtigung der Auflösung der Verlustvorträge der ehemaligen SenioResidenz AG, mit einer Steuerquote von 15,4% für das Geschäftsjahr 2025 (2024 pro forma: 4,0 Millionen; Steuerquote 16,5%).
Das Einkommen, einschließlich Neubewertungen, stieg im Geschäftsjahr 2025 um 49% auf 30,5 Millionen Franken (2024 pro forma: 20,4 Millionen) und das EBIT ohne Neubewertungen um 20% auf 24,5 Millionen Franken (2024 pro forma: 20,4 Millionen). Das Ergebnis pro Namensaktie, einschließlich Neubewertungen, beläuft sich somit auf 3,00 Franken für das Geschäftsjahr 2025, und ohne Neubewertungen 2,41 Franken (2024 pro forma: 2,01 Franken, inklusive und exklusive Neubewertungen).
Bilanz zum 31. Dezember 2025
Eigenkapital beläuft sich auf 439,5 Millionen Franken (31.12.2024: 423,2 Millionen), mit einem Eigenkapitalanteil von 43,1% (31.12.2024: 40,2%). Diese Veränderung des Eigenkapitals erklärt sich durch die Rückzahlung des Nennwerts von 1,40 Franken pro Namensaktie mit insgesamt 14,2 Millionen Franken im Juni 2025 und durch den Gewinnbeitrag von 30,5 Millionen Franken für das Geschäftsjahr 2025.
Der Nettoinventarwert (NAV) je Namensaktie stieg zum Bilanzstichtag auf 43,22 Franken (31.12.2024: 41,61 Franken). Der negative Goodwill von 20,8 Millionen Franken in der Bilanz wird weiterhin linear über die verbleibende Laufzeit von 3,5 Jahren aufgelöst; unter Berücksichtigung steuerlicher Aspekte und berechnet auf der aktuellen Anzahl der im Umlauf befindlichen Namensaktien ergibt sich daraus ein zukünftiger NAV-Wert (VNI) von zusätzlich 1,66 Franken netto pro Aktie.
Zum Bilanzstichtag beliefen sich die Hypothekenschulden auf 516,8 Millionen Franken (31.12.2024: 559,1 Millionen), bei einer durchschnittlichen verbleibenden Laufzeit der finanziellen Verpflichtungen zum 31. Dezember 2025 von 1,7 Jahren (31.12.2024: 2,0 Jahre). Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekenschulden sank gegenüber dem Vorjahr auf 1,0% (31.12.2024: 1,2%). Seit der Fusion im Juni 2024 hat das Unternehmen den Anteil der Verpfändung von Immobilien durch Dritte strategisch reduziert, von 54,7% zum Stand der Fusion auf 51,2% zum 31. Dezember 2025 (31.12.2024: 53,8%; 30.06.2025: 52,6%).
Nachhaltigkeit
NOVAVEST verfolgt seine Nachhaltigkeitsstrategie und optimiert die nachhaltige Entwicklung sowie die Robustheit des Portfolios durch verschiedene Projekte. Die Aufstockung des Gebäudes Johanniterstrasse 5, 11 in Basel wurde beispielsweise in Form eines Fertigbaus mit vorgefärbter und hinterlüfteter Holzfassade realisiert, und die Flachdächer wurden weitgehend begrünt. Das Holz betont den Einsatz klimaneutraler Baumaterialien und trägt zur Verbesserung der Ökobilanz des Gebäudes bei. Das Gebäude profitiert außerdem von der Anbindung an das Fernwärmenetz.
Im Geschäftsjahr 2025 nahm NOVAVEST erstmals am Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) teil und erhielt den Status „Green Star“. Darüber hinaus wurde eine Zertifizierungsquote der Gebäude von 100% nach dem Schweizer ESG-Standard „Swiss Sustainable Real Estate Index“ (SSREI) erreicht.
Ausschüttung von 1,45 Franken pro Namensaktie; Nominierung von Adrian Nösberger und Salome Wieser zur Wahl in den Verwaltungsrat
Der Verwaltungsrat wird der ordentlichen Generalversammlung am 26. März 2026 eine Barausschüttung voraussichtlich höher als im Vorjahr in Form einer Rückzahlung des Nennwerts von 1,45 Franken pro Namensaktie vorschlagen. Im Vergleich zum Schlusskurs der Aktie am 31. Dezember 2025 beläuft sich die Rendite der vorgeschlagenen Ausschüttung auf 3,6%. Bei Zustimmung der Generalversammlung ist vorgesehen, die Kapitalherabsetzung im Handelsregister Ende Juni 2026 einzutragen, mit einer Auszahlung am 12. Juni 2026.
Der Verwaltungsrat schlägt Adrian Nösberger und Salome Wieser als Kandidaten für die Wahl in den Verwaltungsrat vor. Adrian Nösberger ist Mitglied des Verwaltungsrats der Schroder & Co Bank AG und eine anerkannte Finanzexpertin bzw. ein anerkannter Finanzexperte mit langer Erfahrung als Geschäftsführer. Salome Wieser ist Partnerin in der Kanzlei MME Legal AG und spezialisiert auf Gesellschaftsrecht, Fusionen und Zukäufe sowie Immobilien- und Baurecht. Die beiden vorgesehenen Kandidaten folgen auf Claudia Suter und Stefan Hiestand, die sich bei der nächsten Generalversammlung nicht erneut zur Wahl stellen werden. Der Verwaltungsrat dankt Claudia Suter und Stefan Hiestand für ihr Engagement und ihren Beitrag zur Entwicklung des Unternehmens und wünscht ihnen alles Gute für die Zukunft. Unten finden Sie knappe Porträts von Adrian Nösberger und Salome Wieser. Die übrigen derzeitigen Verwaltungsratsmitglieder, Thomas Sojak (Vorsitzender des Verwaltungsrats), Floriana Scarlato und Daniel Ménard, stellen sich erneut zur Wahl.
Ausblick
Der Verwaltungsrat und die Geschäftsführung von NOVAVEST erwarten auch 2026 eine positive Lage am Schweizer Immobilienmarkt. Die auf Wohnen ausgerichtete Strategie von NOVAVEST mit einem wohnungsbezogenen Anteil von 59% sorgt für Stabilität des Portfolios und ermöglicht es, von der dauerhaft hohen Nachfrage nach Wohnraum zu profitieren. In den kommenden Jahren wird sich das Unternehmen weiterhin auf bezahlbaren Wohnraum konzentrieren und auch von der demografischen Entwicklung der Bevölkerung profitieren.
