Das Volumen neu aufgenommenen Kredite hat die Schwelle von 23,62 Milliarden Franken überschritten (+11,91% QoQ) und die Transaktionszahl QoQ um 9,43% gestiegen, auf 24’526 Einheiten. Diese Ergebnisse zeigen, dass der Markt auf soliden Grundlagen ruht, obwohl das Angebot an Immobilien dauerhaft begrenzt bleibt.
Segmentierung und Preisdynamik
- Wohneigentum (Eigennutzung): Dieses Segment bestätigt seine Rolle als Stütze mit einem leichten Anstieg des Volumens neu aufgenommenen Kredite auf 11,07 Milliarden Franken (+2,93% QoQ). Der Medianpreis der Immobilien erreicht 996.800 Franken (+1,5% QoQ) und die mediane Hypothek für Wohnimmobilien steigt auf 630.000 Franken (+5% QoQ).
- Ertragsobjekte (Renditeobjekte): Die Aktivität in diesem Segment hat sich stärker erholt als im Wohnsegment, mit einer Zunahme von 21,26% gegenüber dem Vorquartal bei einem Volumen von 12,55 Milliarden Franken. Obwohl die Kreditgeber wieder Appetit auf diese Objekte zeigen, verfolgen sie dennoch eine vorsichtigere Haltung, was sich in einem Rückgang der Beleihungsquote (LTV) auf 63,8% zeigt, gegenüber 64,3% im Q3.
Analyse der Zinssätze und Bankstrategien
- SARON vs Festzins-Arbitrage: Mit einem medianen SARON-Satz von 1,00% gegenüber einem medianen Festzins über 10 Jahre von 1,58% (1,57% im Q3) bleibt der Vorteil der variablen Finanzierung erheblich, was jährliche Einsparungen von ca. 5.220 Franken bei einem Kredit von 900.000 Franken ermöglicht (ähnliche Einsparungen wie im vorangegangenen Quartal).
- Margen: Die Bankmargen stabilisieren sich und liegen im gleichen Bereich wie im Vorquartal: 0,98% für den Festzins über 10 Jahre (basierend auf einem IRS von 0,60%) und ca. 1,00% für den SARON.
Wettbewerb und Auswirkungen von Basel III (Endspiel)
Die Einführung der Basel-III-Vereinbarungen hat die Landschaft der Kreditgeber tief gespalten.
- Akteure-Auslesung: Die Banken haben die Hauptwohnung bevorzugt, bevor sie gegen Jahresende ehrgeizige Wachstumsziele für 2026 im Hinblick auf Rendite bekannt gaben. Die Versicherer bleiben bei Neugeschäften sehr inaktiv, während Pensionskassen eine deutliche Rückkehr vollziehen.
- Preisdispersion: Der Wettbewerb bleibt im vierten Quartal lebhaft, mit einer Spanne von 0,72% zwischen dem besten Angebot (1,33%) und dem weniger wettbewerbsfähigen (2,05%) im Segment Wohneigentum.
Regionale Unterschiede und Lokale Risiken
Der Markt weist eine deutliche Heterogenität auf, diktiert durch den Wohnungsmangel im vierten Quartal.
- Maximale Spannungen: Zürich (Leerstand 0,48%) und Genf (Leerstand 0,34%) sind die am stärksten verknappten Märkte mit Rekordpreisen.
- Dynamik und Entspannung: Die Zentralschweiz und das Wallis (Leerstand 1,2%) zeigen einen hohen Druck, während Jura der entspannteste Markt der Schweiz bleibt mit einer Leerstandsrate von 3,03%.
Ausblick 2026
Die verhaltene Inflation (0,3% – 0,5%) sollte den SNB-Leitzins bei 0,00% halten. Allerdings erwarten wir bis Ende 2026 eine leichte Erhöhung infolge internationaler Märkte, die Festzinssätze (+0,15% bis +0,30%) nach sich ziehen könnten.
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