- Allgemeine und reale Preissteigerung: Im Jahr 2025 sind die Preise für Wohnungen um 3,1% gestiegen und die Preise für Häuser um 2,4%, eine Zunahme, die dank einer Inflationsrate von null vollständig in reales Preiswachstum umgesetzt wurde.
- Starke regionale Unterschiede: Die Zentralschweiz dominiert den Markt mit Rekordsteigerungen in Schwyz (+8,2%) und Zug (+6,4%), während Tessin der einzige Kanton mit Preisrückgang ist und Genf stagniert.
- Wiederaufnahme des Transaktionsvolumens: Nach drei Jahren des Rückgangs steigen die Verkäufe 2025 um 7%, getragen von der Senkung des Leitzinses der SNB auf 0% und einer besseren Abstimmung zwischen Käufern und Verkäufern.
RealAdvisor, die führende digitale Plattform zur Immobilienbewertung in der Schweiz, veröffentlicht seinen quartalsweisen Barometer für Wohnimmobilien für das vierte Quartal 2025. Die Preise, Transaktionen und die Bautätigkeit haben 2025 erstmals seit 2021 zugenommen.
Preisanstieg bei Wohnungen und Häusern
Im Jahr 2025 sind die Preise für Wohnimmobilien in der Schweiz erneut gestiegen und setzen damit die Dynamik von 2024 fort. Die Preise für Wohnungen stiegen um 3,1% im Jahreslauf (gegenüber 2,0% 2024 und 0,9% 2023). Die Einfamilienhäuser erhöhten sich um 2,4% (nach 1,2% 2024 und 0,7% 2023).
Es ist das vierte Jahr in Folge, in dem der Preisanstieg bei Wohnungen denjenigen bei Häusern übertrifft, auch wenn der Abstand sich leicht verringert (0,7 Punkte im Jahr 2025 gegenüber 0,8 Punkten im Jahr 2024). Bei einer jährlichen Inflationsrate von 0% bedeuten diese Anstiege eine vollständige reale Preissteigerung, im Gegensatz zu 2023, als die Inflation die nominalen Gewinne weitgehend absorbierte.
Zentralschweiz führt, Tessin bleibt zurück
Die Dynamik variiert erheblich von Region zu Region. Auf Kantonsebene verzeichnet Schwyz die beste Entwicklung des Jahres mit einem Anstieg der Preise für Wohnungen um 8,2%, gefolgt von Zug (+6,4%), Graubünden (+5,8%), Appenzell Innerrhoden (+5,7%) und Freiburg (+5,2%). Am unteren Ende der Skala verzeichnet Tessin als einziger Kanton einen Preisrückgang von -2,6% bei Wohnungen und -1,9% bei Häusern, was eine unter dem Durchschnitt liegende Leistung für das vierte Jahr in Folge darstellt.
Unter den fünfzehn größten Agglomerationen verzeichnen vierzehn einen Anstieg der Wohnungspreise im Jahr 2025, insbesondere in der Zentralschweiz und auf einigen Märkten der Romandie. Die Agglomerationen Zug (+6,2%) und Luzern (+5,2%) führen die Rangliste an, gefolgt von Sitten (+5,1%), Zürich (+4,5%) und St. Gallen (+4,0%). Lugano bildet eine Ausnahme mit einem Rückgang der Wohnungen um -3,6% und der Häuser um -2,4%.
Genf veranschaulicht eindrucksvoll die Grenzen der Erschwinglichkeit: Die Preise für Wohnungen bleiben dort praktisch stabil (+0,1% im Jahresvergleich), während die Preise für Häuser leicht zurückgehen (-0,2%), wahrscheinlich aufgrund der Verschärfung der Finanzierungsbedingungen für die teuersten Immobilien.
Transaktionen und Angebot: eine tatsächliche, aber unvollständige Erholung
Nach drei Jahren des Rückgangs werden die Transaktionsvolumen 2025 wieder positiv. Die Anzahl der Immobilienverkäufe steigt um etwa 7% gegenüber 2024, dem Jahr mit dem niedrigsten Niveau seit mehr als zehn Jahren. Diese Erholung wird weitgehend durch die Lockerung der Geldpolitik unterstützt: Von Anfang 2024 bis Mitte 2025 senkte die Schweizerische Nationalbank den Leitzins von 1,75% auf 0%, während die Zinssätze für 10-jährige Hypotheken sich zwischen 1,6% und 1,7% stabilisieren. Diese Bedingungen führten zu einer Annäherung der Erwartungen von Käufern und Verkäufern und entspannten so einen Teil der seit 2022 aufgebauten latent vorhandenen Nachfrage.
In einigen Regionen bleibt das Angebot jedoch sehr angespannt: Die Inserate gingen in Zug um 19,4% zurück, in Zürich um 11,7% und in Luzern um 5,5%. Die durchschnittliche Verkaufsdauer dort beträgt nur 68 Tage in Zug und 74 Tage in Schwyz und Luzern. Im Tessin hingegen ist die Zahl der Inserate um 19,5% gestiegen und überschreitet damit 10.000 Immobilienobjekte, mit einer durchschnittlichen Verkaufsdauer von 192 Tagen, fast dreimal so lang wie in Zug.
Der Trend ist konstant: Wenn das Angebot knapp ist und der Austausch schnell erfolgt, steigen die Preise; wenn Bestände sich anhäufen und Immobilien länger auf dem Markt bleiben, gerät der Markt in Schwierigkeiten.
Ein Umfeld dauerhaft niedriger Zinsen
Die Bautätigkeit bestätigt die Erholung, der Wohnindex erreicht wieder das Niveau von Anfang 2023. Mit Anleiherenditen und SARON im negativen Bereich sind die Finanzierungskosten niedriger als erwartet: Die 10-Jahres-Hypotheken stabilisieren sich zwischen 1,6% und 1,7%, während die SARON-Sätze unter die 1%-Marke fallen.
In diesem Kontext bleibt der Kauf oft vorteilhafter als die Miete. Trotz verhaltener makroökonomischer Aussichten für 2026 trägt die schwache Wachstumsentwicklung dazu bei, die Kosten der Finanzierung sehr niedrig zu halten, wodurch ein ‚günstiges Paradoxon‘ entsteht, das den Erwerb von Eigentum auf kurze Sicht unterstützt.
Ausblick 2026: Fortsetzung eines moderaten Wachstums
„Für 2026 prognostiziert RealAdvisor ein Wachstum der Preise für Wohnimmobilien zwischen 2% und 3%“, erklärt Jonas Wiesel, Mitgründer von RealAdvisor. „Der Hauptmotor bleibt unverändert: eine Nachfrage, die durch eine hohe Nettoeinwanderung gestützt wird (etwa 80.000 neue Einwohner pro Jahr) und ein Immobilienbestand, der sich langsam erneuert, mit einer durchschnittlichen Haltezeit von etwa 30 Jahren. Wir erwarten, dass die Zentralschweiz weiterhin über dem Durchschnitt liegen wird, während Tessin und Jura stagnieren. Für die meisten Regionen deuten die Aussichten auf ein anhaltendes, aber moderateres Wachstum hin.“
