Die Krise der Zugänglichkeit von Wohnraum, die vor allem Haushalte mit niedrigem Einkommen traf, ist zu einem fest verankerten Problem auch für Haushalte mit mittlerem Einkommen geworden. Während herkömmliche Wohnungspolitiken Schwierigkeiten haben, einen Unterschied zu machen, entstehen innovative Finanzierungsmethoden als wesentliche Instrumente, um dieser sich verschärfenden Krise zu begegnen.
Eine Studie des Internationalen Währungsfonds über Immobilienpreise in 40 Ländern zeigt, dass Wohnraum nun schwerer zugänglich ist als zur Zeit der Immobilienblase Mitte der 2000er Jahre. Die zugrunde liegenden Ursachen dieser Situation bleiben regionsweise konsistent: schwere langfristige Angebotsbeschränkungen in Verbindung mit einer weiter wachsenden Nachfrage, ergänzt durch Median-Einkommen, das deutlich unter dem liegt, was nötig wäre, um Immobilien zu kaufen oder zu mieten.
Niederlande: Eine Fallstudie der Krise
Die Niederlande veranschaulichen perfekt das Ausmaß der wohnungspolitischen Herausforderungen in Europa. Trotz des höchsten Anteils an Sozialwohnungen in Europa (30% des gesamten Wohnungsmarktes im Januar 2025) konnte das Land nicht genügend Wohnungen bauen, um der Nachfrage gerecht zu werden.
Die Immobilienpreise haben sich im letzten Jahrzehnt verdoppelt, mit einem Anstieg von 130% in stark nachgefragten Regionen. Personen, die ein durchschnittliches niederländisches Einkommen von 44.000 Euro verdienen, haben praktisch keine Chance, ein durchschnittlich niederländisches Haus zu kaufen, dessen Preis inzwischen über 500.000 Euro liegt. Gleichzeitig sind die durchschnittlichen Mieten im Jahresvergleich im Juli 2024 um 5,4% gestiegen, was den stärksten Anstieg seit mehr als drei Jahrzehnten markiert.
Die Folgen sind gravierend: Das derzeitige Wohnungsdefizit übersteigt 400.000 Wohneinheiten, und die Wartelisten für Sozialwohnungen verlängern sich landesweit im Durchschnitt auf sieben Jahre, in Großstädten wie Amsterdam auf 18 oder 19 Jahre.
Eine innovative Finanzierung durch soziale Anleihen
Die Nederlandse Waterschapsbank N.V. (NWB), eine Privatbank mit Sitz in Den Haag, war Pionierin einer innovativen Lösung mit ihren SDG Housing-Anleihen. Diese kostengünstigen Finanzinstrumente richten sich an niederländische Wohnungsbauvereine, die etwa zwei Drittel der 3,4 Millionen Mietwohnungen des Landes verwalten.
Die NWB gründete 2017 die Affordable Housing Bond, später in SDG Housing Bond umbenannt, um die Nachhaltigkeitsbemühungen der Wohnungsbauvereine widerzuspiegeln. Alle Anleihen werden im Rahmen des NWB-Programms für soziale Anleihen emittiert, das sich an den Prinzipien der Sozialanleihen der International Capital Market Association orientiert.
Der breitere europäische Kontext
Die Niederlande sind nicht die einzigen, die vor diesen Herausforderungen stehen. Großbritannien sieht sich ähnlichen Drucksituationen gegenüber, wobei in England jährlich rund 340.000 neue Wohnungen benötigt werden, von denen 145.000 als „bezahlbar“ gelten. Dennoch blieb der Wohnungsbau hinter diesem Bedarf zurück: Im Jahr 2023 wurden nur 210.320 neue Wohnungen gebaut. Gleichzeitig warten 1,2 Millionen Haushalte mit niedrigem Einkommen weiterhin auf eine Sozialwohnung, und mittlere Preiswohnungen bleiben seit 2004 für Menschen mit mittlerem Einkommen unerreichbar.
Die Obdachlosigkeit hat in mehreren Regionen des Landes Krisenniveaus erreicht. In London leben mehr als 183.000 Menschen, was mindestens einem Einwohner von 50 entspricht, die obdachlos sind und in temporären Unterkünften leben. In Nordirland trifft Obdachlosigkeit eine Person von 23.
Diese Entwicklungen haben zu verstärkten Investitionen in Initiativen für Sozialwohnungen geführt. Organisationen wie Places for People, ein in London ansässiges Sozialunternehmen, das Wohnungen im gesamten Vereinigten Königreich verwaltet, haben substanzielle Anleihen aufgelegt, um den Bau bezahlbarer Wohnungen zu finanzieren und die Energieeffizienz zu verbessern.
Der Weg nach vorn
Der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum wird koordinierte öffentliche und private Initiativen benötigen, um die miteinander verbundenen Herausforderungen zu bewältigen, die das Angebot einschränken. Regulatorische Reformen, die Änderungen bei der Zonierung und beschleunigte Planungsverfahren einschließen können, müssen mit innovativen Finanzierungsmechanismen kombiniert werden.
Während institutionelle Investoren die systemische Bedeutung von Wohnraum zunehmend anerkennen, nehmen Kapitalströme in diese innovativen Strukturen weiter zu. Die Herausforderung besteht nun darin, diese Lösungen rasch weiterzuentwickeln, um den dringenden Bedürfnissen von Millionen von Menschen in Europa gerecht zu werden, die um einen angemessenen und bezahlbaren Wohnraum kämpfen – ein fundamentales Menschenrecht, das für zu viele Menschen unerreichbar bleibt.
