Der Schweizer Mietmarkt ist seit Jahren angespannt, besonders in Städten wie Zürich, Genf und Lausanne. In vielen Quartieren übersteigt die Nachfrage das knappe Angebot, was den Wettbewerb unter Bewerberinnen und Bewerbern extrem verschärft. Unter diesem Druck verschärfen zahlreiche Vermieter ihre Kriterien – mit Folgen bis hin zu fragwürdigen Klauseln.
Strengere Auswahlkriterien werden zur Norm
Bei vielen Dossiers sind heute ein aktueller Betreibungsauszug und ein unbefristeter Arbeitsvertrag obligatorisch. Häufig verlangen Eigentümer ein Einkommen von mindestens dem Dreifachen der Monatsmiete, um Zahlungsausfälle zu vermeiden. Nicht selten wird zudem ein Bürge mit Wohnsitz in der Schweiz vorausgesetzt.
Manche Verwaltungen bevorzugen Bewerbende mit C-Ausweis oder gar Schweizer Pass, was faktisch zu intransparenten Ausschlüssen führen kann. Auch pauschale Tierverbote sind verbreitet, obwohl Kleintiere in vielen Fällen als zumutbar gelten. Der Ton in Besichtigungen ist entsprechend kurz und oft kommt es zu stillen Bietrunden.
Wenn Anforderungen in Missbrauch umschlagen
Wo die Knappheit gross ist, wachsen auch die Grauzonen – bis hin zu eindeutig unzulässigen Forderungen. So ist etwa eine Mietkaution von mehr als drei Monatsmieten nach Art. 257e OR unzulässig. Ebenfalls problematisch sind „unter-der-Hand“-Zahlungen, mit denen ein offiziell tiefer Mietzins verschleiert werden soll.
Zudem dürfen nur Daten erhoben werden, die für die Vermietung erforderlich sind; das Schweizer Datenschutzgesetz setzt hier klare Grenzen. Diskriminierende Klauseln oder umfassende Zutrittsrechte der Vermieterschaft ohne Ankündigung sind ebenfalls heikel.
- Überhöhte Kautionen über drei Monatsmieten sind rechtlich nichtig.
- Zusätzliche Barzahlungen oder „Schwarzzuschläge“ sind klar unzulässig.
- Allgemeine Verbote von Untermiete ohne Einzelfallprüfung widersprechen dem OR.
- Pflicht zur Versicherung bei einem bestimmten Anbieter ist meist nicht haltbar.
- Unbeschränkte Besichtigungsrechte ohne Vorankündigung verletzen die Privatsphäre.
Druck auf Mietende und wachsende Grauzonen
Der zunehmende Druck bringt einige Bewerbende in Versuchung, ihre Unterlagen zu schönen, etwa durch manipulierte Lohnabrechnungen. Solches Vorgehen ist rechtlich riskant und kann als Urkundenfälschung strafrechtliche Konsequenzen haben. Gleichzeitig wächst auf Vermieterseite die Misstrauensspirale, was die Hürden weiter anhebt.
«Es ist schwierig, anders zu handeln, wenn man nach der siebten Absage fast die Hoffnung verliert», sagt eine Wohnungssuchende aus Lausanne. Solche Stimmen zeigen, wie die Marktlage den Ton verschärft und die Fairness erodiert. Vertrauen weicht beidseits der Angst vor Fehlentscheiden und Ausfällen.
Rechte kennen, fair bleiben, Chancen erhöhen
Wer seine Rechte kennt, kann auf Augenhöhe verhandeln und zugleich seriös auftreten. Ein vollständiges Dossier umfasst in der Regel Betreibungsauszug, aktuelle Lohnbelege, Kopie eines Ausweises oder der Aufenthaltsbewilligung sowie Referenzen. Sinnvoll sind zudem ein kurzes Motivationsschreiben und Hinweise auf stabile Lebensverhältnisse.
Wer auf eine zweifelhafte Klausel stösst, sollte schriftlich um Begründung und Rechtsgrundlage bitten. Bei Streit hilft die Schlichtungsbehörde des Kantons, und Mieterorganisationen wie der Mieterverband oder ASLOCA beraten zu Verträgen und Mietzinsfragen. Auch der Umgang mit dem Referenzzinssatz und der ortsüblichen Vergleichsmiete lässt sich so klären.
Für die Kaution lohnt sich ein Blick auf Kautionskonten oder anerkannte Kautionsversicherungen, statt unzulässige Barhinterlegungen zu akzeptieren. Vorsicht ist geboten bei „Dossiergebühren“ ohne Gegenleistung und bei kurzfristigen Zahlungsaufforderungen vor Vertragsunterzeichnung. Seriöse Verwaltungen arbeiten mit klaren Fristen und transparenten Prozessen.
Balance zwischen Schutz und Fairness
Eigentümer haben legitime Interessen, sich vor Ausfällen zu schützen, doch die Mittel müssen verhältnismässig bleiben. Wer auf klare Kriterien und transparente Kommunikation setzt, findet eher passende, langfristig zufriedene Mietparteien. Umgekehrt gewinnen Bewerbende mit vollständigen, ehrlichen Dossiers und verlässlicher Erreichbarkeit an Profil.
Die Lage auf dem Markt wird wohl absehbar angespannt bleiben, doch klare Regeln schaffen Orientierung. Zwischen berechtigter Sorgfalt und missbräuchlicher Abschreckung verläuft eine Linie, die das Recht definiert – und an die sich beide Seiten im Interesse eines fairen Zusammenlebens halten sollten.
