Manuel Leuthold, Vorsitzender des Verwaltungsrats von Varia US Properties AG, erklärte: „Varia US Properties hat im ersten Halbjahr 2026 trotz nach wie vor ungünstiger Marktbedingungen robuste Ergebnisse geliefert, insbesondere eine Steigerung des operativen Ergebnisses der Immobilien bei konstantem Portfolio und stabile Mieterlöse bei konstantem Portfolio. Am Ende des Berichtszeitraums hat das Unternehmen zudem eine bedeutende strategische Etappe erreicht. Mitte August hat Varia US eine Vereinbarung unterzeichnet, um 13 der 17 Immobilien unseres multifamilialen Portfolios durch zwei neu gegründete Joint Ventures mit Tochtergesellschaften unseres neuen Partners Brookfield zu rekapitalisieren.“
„Die Partnerschaft mit Brookfield markiert einen entscheidenden Meilenstein für Varia US. Über die Stärkung der Bilanz hinaus verbessert sie die Fähigkeit des Unternehmens, Wachstumschancen zu nutzen, stärkt seine finanzielle Flexibilität und richtet Varia US auf einen der weltweit führenden Immobilieninvestoren aus. Diese Transaktion schafft signifikanten Wert für die Aktionäre und markiert einen entscheidenden Schritt für Varia US. Indem wir uns mit Brookfield zusammenschließen, werden wir unseren Kapitalzugang deutlich verbessern, die Qualität unseres Portfolios stärken und eine solide Grundlage für langfristiges Wachstum schaffen“, fügte Manuel Leuthold hinzu.
Im ersten Halbjahr 2026 setzte der US-Mehrfamilienimmobilienmarkt seinen Aufwärtstrend fort und durchbrach die schwierigste Phase des jüngsten Angebotszyklus. Obwohl der Wettbewerb auf Märkten mit einem großen Bestand an Mietwohnungen nach wie vor intensiv ist, überstieg die nationale Absorption im zweiten Quartal 2026 die Neulieferungen, während die Bautätigkeit begrenzt blieb, was die langfristigen Fundamentaldaten des Apartmentmarktes verbessert.
Allerdings bleiben die strukturellen Argumente zugunsten von Mehrfamilienwohnungen überzeugend: Die hohen Preise am Wohnungsmarkt und die hohen Hypothekenzinsen machen Mieten in vielen US-Märkten deutlich erschwinglicher als der Kauf, was die Nachfrage nach Apartments und die Bewohnerbindung unterstützt.
Finanzielle Highlights
Varia US Properties setzte im zweiten Quartal 2026 seine strategischen Prioritäten fort und veräußerte zwei Gebäude mit insgesamt 496 Wohneinheiten (durchschnittliches Baujahr: 1984). In Verbindung mit den drei Veräußerungen im ersten Quartal verringerten diese Transaktionen die Exponierung des Portfolios gegenüber älteren Vermögenswerten mit erhöhtem Kapitalbedarf und erzeugten Erträge, die die finanzielle Situation des Unternehmens weiter stärkten. Hervorzuheben ist insbesondere, dass Varia US den Restbetrag seines kurzfristigen Darlehens über CHF 5,5 Mio. wie zuvor geplant getilgt hat und das zweite Quartal 2026 ohne Schulden auf Gesellschaftsebene abgeschlossen hat.
Für das Halbjahr zum 30. Juni 2026 beliefen sich die gesamten Einnahmen auf USD 44,1 Mio. gegenüber USD 65,9 Mio. im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Dieser Rückgang ist hauptsächlich auf die Verringerung der Mieteinnahmen infolge des Verkaufs von fünf Immobilien im ersten Halbjahr 2026 sowie auf einen Nettoverlust von USD 5,2 Mio. im Zusammenhang mit der Neubewertung von Immobilienvermögen (erstes Halbjahr 2025: Nettoertrag von USD 6,4 Mio.) zurückzuführen. Allerdings blieben die Mieteinnahmen bei konstantem Portfolio („like for like“) mit USD 37,6 Mio. stabil, was die Widerstandsfähigkeit des behaltenen Portfolios trotz Mietrückgängen in bestimmten Märkten und steigenden Kosten infolge der Inflation zeigt.
Die gesamten Betriebskosten gingen um 7,1% auf USD 37,5 Mio. im Halbjahr zum 30. Juni 2026 zurück (Halbjahr zum 30. Juni 2025: USD 40,3 Mio.). Der Rückgang der Immobilienbetriebsaufwendungen, der Personalkosten vor Ort sowie der Reparatur- und Wartungskosten, bedingt durch die kleinere Portfoliogröße, hat den Anstieg der Transaktionskosten infolge der gestiegenen Veräußerungsaktivitäten weitgehend kompensiert.
Die gesamten Finanzaufwendungen sanken von USD 27,7 Mio. im Vorjahreszeitraum auf USD 20,4 Mio. im ersten Halbjahr 2026, hauptsächlich aufgrund einer deutlichen Reduktion der Währungsverluste infolge der Tilgung der CHF-Anleihe im Jahr 2025. Dieser Rückgang wurde teilweise durch einen Anstieg der Zinsaufwendungen infolge erhöhter Vorfälligkeitsentschädigungen im ersten Halbjahr 2026 kompensiert. Im Rahmen der fünf Veräußerungen im ersten Halbjahr 2026 tilgte die Gesellschaft Schulden mit höheren Zinssätzen, wodurch sich der durchschnittliche Zinssatz der Immobilienhypothekendarlehen von 4,4% zum 31. Dezember 2025 auf 4,3% zum 30. Juni 2026 reduzierte.
Insgesamt verzeichnete Varia US im Halbjahr zum 30. Juni 2026 einen Nettoverlust von USD 9,9 Mio. (Halbjahr zum 30. Juni 2025: Nettoverlust USD 2,8 Mio.). Darüber hinaus gingen die normalisierten operativen Cashflows (FFO) von USD 4,8 Mio. im ersten Halbjahr 2025 auf USD 3,2 Mio. im ersten Halbjahr 2026 zurück. Diese Abnahmen sollten vorübergehend sein, und die Cashflows dürften mit der weiteren Portfoliobewirtschaftung in den kommenden Perioden zunehmen.
Portfolioentwicklung
Nach dem Verkauf von fünf Immobilien sank der Portfoliowert auf USD 891,6 Mio., während der Wert bei konstanter Portfolio-Größe im Vergleich zu Dezember 2025 weitgehend stabil blieb.
Der monatliche Mietpreis pro Einheit bei konstantem Portfolio stieg von USD 1.308 im Dezember 2025 auf USD 1.318 im Juni 2026.
Die physische Belegungsquote lag Ende Juni 2026 bei ca. 92,1%, gegenüber ca. 93,2% im Dezember 2025, was die Bedeutung widerspiegelt, die das Unternehmen der Balance zwischen Belegung und Mieten beimisst, während verschiedene Märkte das neu auf dem Markt befindliche Angebot aufnehmen.
Am Ende des ersten Halbjahres 2026 bestand das Portfolio aus 17 Gebäuden mit insgesamt 5.273 Wohnungen in acht Bundesstaaten der USA, was eine regional ausgewogene und diversifizierte Präsenz in Märkten mit attraktiven Chancen belegt.
Ausblick
Varia US geht das zweite Halbjahr 2026 in einer guten Position an, um die nächste Wachstumsphase fortzusetzen. Da alle Schulden auf Gesellschaftsebene getilgt wurden, kann sich das Unternehmen ganz auf die Verbesserung der Leistung und das langfristige Wachstumspotenzial seines Portfolios konzentrieren. Zugleich werden Varia US und Stoneweg, der externe Vermögensverwalter des Unternehmens, die Umsetzung der Joint-Venture-Partnerschaft mit Brookfield abschließen, wie zu Beginn des vierten Quartals 2026 vorgesehen.
Das Unternehmen prüft derzeit künftige Veräußerungen im Rahmen einer mehrjährigen Strategie, bei der schrittweise bestimmte ältere Vermögenswerte veräußert werden sollen. Dieser Prozess wird bedächtig durchgeführt, wobei die Leistung der Immobilien, der Kapitalbedarf, die Liquidität des Marktes und die Fähigkeit, Kapital in langfristig attraktivere Renditechancen zu reinvestieren, berücksichtigt werden.
Matthew Levy, Managing Director Americas bei Stoneweg, dem externen Vermögensverwalter von Varia US Properties, erklärte: „Operativ plant Varia US, im zweiten Halbjahr bestimmte wertschöpfende Investitionsprojekte zu intensivieren, um die Qualität des Portfolios zu verbessern und die künftigen Veräußerungen von Vermögenswerten vorzubereiten. Diese Investitionen zielen darauf ab, Verbesserungen zu ermöglichen, die Wettbewerbsfähigkeit zu wahren und das zukünftige Umsatzwachstum zu unterstützen, während das Unternehmen weiterhin die Vermögenserhaltung priorisiert und Kosten streng managt.“
„Die Gesellschaft wird zudem ihre Preisstrategie weiterhin an jeden Immobilienstandort und Untermarkt anpassen, Belegungsquoten dort zu bewahren, wo der Wettbewerb stark bleibt, und nach Möglichkeiten zu suchen, Mieterhöhungen durchzuführen, wenn die Bedingungen dies zulassen. Obwohl der Erholungsprozess je nach Markt unterschiedlich schnell verläuft, zeigt sich Varia US optimistisch hinsichtlich der Verbesserung des operativen Umfelds und der zukünftigen Wachstumschancen, die es bietet“, fügte Matthew Levy hinzu.
