Der Fonds Bonhôte-Immobilier feiert sein 20-jähriges Bestehen und verwaltet mehr als eine Milliarde Franken, mit einem Team von 8 Vermögensverwaltern. Der auf Wohnimmobilien in der Romandie spezialisierte Fonds ist börsennotiert und wird mit einem beträchtlichen Agio gehandelt. Seit Anfang Juni steht er unter der Leitung von Mirko Mandola, der Allnews folgende Fragen beantwortet:
Welche wesentlichen Unterschiede bestehen zwischen dem Ansatz von Bonhôte und Ihren bisherigen Erfahrungen?
Ich bin von einer Führungslogik zu einer Wertschöpfungsperspektive gewechselt. Mein früheres Umfeld war stark normativ, mit einer breiten Sicht auf die Marktführung, in diesem Fall Neuenburg/Jura, und den Entscheidungsprozessen einer großen Institution. Das hat mir solide Erfahrungen in Governance, Strenge und Risikomanagement vermittelt. Heute, bei Bonhôte-Immobilier, finde ich diese Strenge wieder, angewendet in einem unternehmerischen Umfeld, das die Nähe der Vermögenswerte und Investitionsentscheidungen fördert. Diese Agilität, verstärkt durch die Synergie zwischen den Teams, ermöglicht es, proaktiver zu handeln. Wir sind in der Lage, eine Chance zügig zu analysieren, eine Entscheidung mit Blick auf Langfristigkeit zu treffen und deren Umsetzung sicherzustellen. Diese Veränderung ist signifikant und eine Quelle großer Energie. Sie entspricht eher dem, was ich entwickeln wollte. Ich freue mich darauf, meinen Beitrag zu leisten.
Welche ist Ihre Analyse des Wohnimmobilienmarktes in der Romandie zur Jahresmitte?
Die strukturellen Fundamentaldaten stützen den Wohnimmobilienmarkt und tragen zu seiner beeindruckenden Resilienz bei. Die Leerstandsrate liegt in der Schweiz bei 1%, und sie ist in den letzten Jahren kontinuierlich gesunken. Das ist der Beleg dafür, dass der Markt strukturell angespannt ist. In Genf liegt sie bei 0,3%, im Kanton Waadt bei 0,8%, in Neuenburg am Littoral bei 0,9%. Das stützt die gute Mietentwicklung. Die Nachfrage ist stark, weil das Angebot unzureichend ist.
«Aufgrund der Gesetzgebung mangelt es an Neubauten und Bauland, um der demografischen Entwicklung gerecht zu werden.»
Aufgrund der Gesetzgebung mangelt es an Neubauten und Bauland, um dem demografischen Trend zu begegnen. Im ersten Halbjahr gab es nichts Neues. Nach einer Phase der Zinsanspannung haben sich die Zinssätze jedoch auf einem niedrigen Niveau stabilisiert. Das Qualitätskriterium in Bezug auf Lage und Merkmale rückt wieder in den Vordergrund bei den Investoren. Das macht langfristig den Unterschied.
Wie beurteilen Sie den scheinbaren Rückgang der Transaktionen?
Die Transaktionen sind rückläufig aufgrund der sehr niedrigen Renditen und einer geografischen Polarisierung. Alle suchen dieselben Objekte an denselben Standorten, den sogenannten „Prime“-Standorten. Die erwarteten Renditen sind gering. Der Handel sinkt entsprechend. Nicht jede Transaktion ist sinnvoll; man muss eine strikte Anlagestrategie verfolgen und selektiv bleiben.
Ist die Fortsetzung dieser Trends Ihr Basisszenario für die nächsten 3 bis 5 Jahre?
Die Zinssätze sollten in den nächsten 12 Monaten niedrig bleiben und damit in einem für Immobilien günstigen Bereich verweilen. Wir werden in den kommenden Jahren keine Trendwechsel erleben. Die Obsession besteht darin, neue, wohnfreundliche Standorte zu identifizieren. Klar gesagt: Die Stadtzentren verfügen über diese Eigenschaften, aber ihr Umland dehnt sich aus. Unsere Priorität ist, Orte zu finden, die hervorragend angebunden sind und einige Merkmale von sogenannten „Prime“-Standorten aufweisen, während sie den neuen Mobilitätsdynamiken gerecht werden.
Si les tendances sont structurelles, il faut que les autorités politiques agissent rapidement pour augmenter l’offre. La Suisse compte 9 millions d’habitants et continuera de croître. Si la croissance démographique est plus forte que celle des logements la pénurie demeurera. La concurrence sera encore plus marquée sur le «Prime». Il faudra identifier de nouvelles zones pour assurer des rendements à long terme.
Wenn die Trends strukturell sind, müssen politische Akteure rasch handeln, um das Angebot zu erhöhen. Die Schweiz zählt 9 Millionen Einwohner und wird weiter wachsen. Wenn das demografische Wachstum stärker ist als das Wohnungswachstum, bleibt der Engpass bestehen. Der Wettbewerb um „Prime“-Lagen wird noch stärker sein. Es gilt, neue Gebiete zu identifizieren, um langfristige Renditen zu sichern.
Quelle serait la principale mesure politique à adopter?
Man müsste Flächen zum Bauen ausweiten, auch wenn das Zeit braucht und eine Überarbeitung des LAT erfordert. Wir könnten das Bauwesen erleichtern, zum Beispiel bei Verdichtungsprojekten. In der Praxis ist das möglich, aber die Realität ist komplizierter. Das Verfahren ist langsam. Die Genehmigungsverfahren dauern weiterhin länger, mit legitimen Einspruchsrechten, die besser geregelt werden sollten, um Verzögerungen von mehreren Jahren zu verhindern.
En tant que responsable d’un fonds avec 1 milliard sous gestion, investissez-vous de préférence dans un canton plus ouvert et dynamique ou est-ce sans impact?
Es wäre nicht vernünftig zu sagen, dass der Einfluss null ist. Bei gleichen Optionen bevorzugen wir systematisch Orte mit größerer Reaktionsfähigkeit. Unser Fonds beruht auf einer Prinzipien- und Investitionsstrategie. Wir möchten die festgelegten Kriterien beachten. Innerhalb dieser Kriterien bevorzugen wir jedoch natürlich die dynamischsten Standorte.
Est-ce que cela affecte votre stratégie de diversification?
Wir streben eine Diversifizierung an, um die Resilienz und die Rendite des Portfolios zu verbessern, aber wir haben einen bevorzugten Markt. Wir möchten im Wohnbereich bleiben, statt im gewerblichen oder industriellen Bereich, vorzugsweise in Romandie-Regionen, ohne andere auszuschließen. Unsere Diversifizierung erfolgt nicht nur geografisch, sondern auch nach Asset-Typen und Qualität der Mieter. Daher bleiben wir opportunistisch außerhalb des definierten Rahmens und handeln bei Bedarf.
Unsere Diversifikation erstreckt sich derzeit auf 12 Kantone, der Großteil des Portfolios befindet sich jedoch in romandischen Kantonen.
Welche Priorität hat der Bonhôte-Fonds für die nächsten 18 Monate?
Die Priorität besteht darin, den Status und den Ruf von Bonhôte Immobilier im Universum der in der Schweiz notierten Investmentfonds zu erhalten. Zu diesem Zweck gilt es, Chancen zu nutzen und Wert zu schaffen. Wir haben drei Handlungsachsen, um dies zu erreichen.
Der erste betrifft den bestehenden Bestand, durch eine dynamische Bestandsverwaltung, zielgerichtete und konkrete Renovierungen, energetische Verbesserungen der Gebäude und die Optimierung der Mieteinnahmen.
«Das Qualitätskriterium in Bezug auf Lage und Merkmale rückt wieder in den Mittelpunkt bei den Investoren.»
Wir möchten außerdem weiter durch Akquisitionen wachsen, und zwar über Akquisitionsgelegenheiten entsprechend unseren Qualitäts- und Renditekriterien, denn in diesem Umfeld müssen wir diszipliniert bleiben.
Schließlich fasst ein weiterer Ansatz gut unsere Philosophie: Wir sind in der Lage, neue Bauprojekte zu realisieren.
Gegenwärtig realisieren wir dies in Neuchâtel mit dem Concept B.180 und dem Bau von 162 Wohnungen, die in zwei Etappen auf den Markt gebracht werden. Zwei Gebäude werden im Herbst 2026 fertiggestellt, zwei weitere ein Jahr später. Das ist ein Differenzierungsansatz in einem harten Wettbewerb. Anders gesagt, wir müssen eine langfristige Vision bewahren und die Aktionäre durch eine Dividendenwachstumsstrategie belohnen, vollständig steuerfrei, während wir gleichzeitig die Bedürfnisse der Mieter beachten. Das macht den Unterschied in einem Umfeld mit niedrigen Leerstandsraten.
Vous parlez de croissance, mais elle est faible, et le rendement du dividende est bas, tandis que le rendement du capital investi est de 2,67%.
Sie sprechen von Wachstum, doch es ist gering, und die Dividendenrendite ist niedrig, während die Rendite des eingesetzten Kapitals 2,67% beträgt.
Welche Verbesserung kann der Investor erwarten, insbesondere im Vergleich zu anderen Fonds?
Die Assetklasse Immobilien weist tatsächlich die von Ihnen genannten Eigenschaften im Hinblick auf Risiko und Rendite auf. Allerdings kann dies je nach Strategien und Managementansätzen variieren. Immobilien bedeuten regelmäßige Erträge und eine langfristige Perspektive.
Unsere Strategie basiert auf dem Bau neuer Projekte, dem Erwerb neuer oder neuarier Gebäude, um sie langfristig im Portfolio zu halten. Daraus ergibt sich ein stabiles Risiko-Rendite-Verhältnis. Und das ermöglicht uns eine nachhaltige Dividendenwachstumsstrategie.
Bonhôte-Immobilier verfolgt eine patrimoniale Vision. Für den Investor bietet Immobilien eine sehr gute Balance zwischen Rendite, Stabilität und Kapitalerhalt, insbesondere in einem global unsicheren Umfeld.
Andere Ansätze weisen ein aggressiveres Risiko-Rendite-Verhältnis auf. Den Erwerb weniger moderner Gebäude, umfangreiche Renovierungen, Steigerung der Vermietungsrate und anschließender Verkauf des Vermögenswerts. Das erzeugt eine kurzfristige Wirkung. Aber dies kann zu stärkeren Schwankungen der Performance und der Dividende langfristig führen.
Welche Verschuldungspolitik verfolgen Sie?
Es ist ein entscheidender Punkt. In Investmentfonds gibt es eine maximal zulässige Verschuldung von rund 33%. Wir streben eine Verschuldungsquote von 22 bis 28% an. Wir suchen eine gute Mischung aus kurzfristigen, mittelfristigen und langfristigen Finanzierungen. Je nach Markteinschätzung gewichten wir den einen oder den anderen Teil stärker. Heute befinden wir uns gut positioniert mit einem Zinssatz von 1,14% und einer Duration von 4,3 Jahren.
Wie sollte sich der Bereich der Gewerbeimmobilien entwickeln?
Der Bereich der Gewerbeimmobilien hängt unmittelbar von den Wirtschaftstrends ab. Die Handelsflächen haben in den letzten Jahren stark unter dem Aufstieg des E-Commerce und pendelnden Handelszentren gelitten. Die Preise haben diese strukturellen Trends bereits weitgehend eingepreist. Die Zukunft des Gewerbes wird daher von der Schweizer Konjunktur abhängen und wie bei Immobilien üblich von der Qualität der Lage und der Nutzungsflexibilität, um neuen Trends gerecht zu werden. Es ist nicht ausgeschlossen, dass man sich neu erfinden muss oder einen Wertverlust akzeptieren muss.
Die Performance eines Immobilienfonds wird teilweise am Agio gemessen. Ihres liegt bei 34%. Wie interpretieren Sie das?
Das Agio spiegelt eine Markterwartung zu einem bestimmten Zeitpunkt wider. Es hängt von mehreren Faktoren ab: Zinsniveau, die Risikobereitschaft der Investoren in dieser Vermögensklasse, die Qualität des Portfolios und dessen Verwaltung sowie die Einschätzung der Langfriststrategie des Fonds durch den Investor. Wenn das Agio als Risiko wahrgenommen wird, durch eine Differenz zur tatsächlichen Immobilienbewertung, ist das ein echtes Vertrauenszeichen.
«Man müsste Flächen zum Bauen ausweiten, auch wenn das Zeit braucht und eine Überarbeitung des LAT erfordert.»
Es ist immer heikel, in einem Umfeld mit hohen geopolitischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten Vorhersagen zu treffen. Dennoch erwarte ich keinen Schock für das Agio. In der Vergangenheit hat ein rascher Zinserhöhung das Agio sinken lassen. Was zählt, ist die Geschwindigkeit, mit der die Zinssätze steigen. Wenn der Anstieg geordnet und graduell erfolgt, könnte das Agio sinken, aber hoch bleiben. Falls der Anstieg jedoch dem Zeitraum von Januar bis Juni 2022 ähnelt, wäre die Anpassung wesentlich stärker.
Die Finanzmärkte richten sich nach einem Horizon von einigen Quartalen aus, während Immobilienzyklen von 10 bis 15 Jahren oder mehr reichen. Die Interpretationsschlüssel sind daher nicht identisch.
Bonhôte-Immobilier ist verantwortlich für die Verwaltung eines Immobilienportfolios und die Schaffung langfristiger Werte zur Rendite für die Aktionäre, wobei sichergestellt wird, dass die Mieter in guten Verhältnissen leben.
Was verstehen Sie unter einer relativ geringen Zinserhöhung? Würde der SARON unter 1% bleiben?
Unter Berücksichtigung geopolitischer und wirtschaftlicher Entwicklungen erwarten wir eine seitliche Entwicklung der Zinssätze in den nächsten 12 Monaten. Es ist also vor allem die Geschwindigkeit, mit der die Zinssätze steigen, die zählt. Die Duration des Portfolios beträgt 4,3 Jahre. Wir erneuern unsere Darlehen zu einem etwas höheren Zinssatz, während sich andere Parameter entsprechend anpassen. Ein schrittweiser Anstieg lässt Zeit zum Anpassen.
Die Demografie ist ein wichtiger Träger für die Entwicklung der Immobilien. Die Bilateralen III könnten die Trends verändern. Wäre ein Ja gut für Immobilien und ein Nein schlecht?
Die Demografie ist der zentrale Treiber des zukünftigen Wachstums. Das Ergebnis der Volksabstimmung zu einer Schweiz mit 10 Millionen Einwohnern ist in dieser Hinsicht bedeutend. Die Demografie hängt auch von der Geschwindigkeit der Bautätigkeit im Immobilienbestand ab. Jede Maßnahme, die darauf abzielt, die Demografie und damit die Nachfrage zu begrenzen, ist keine gute Nachricht für Immobilien, aber sie ist nicht die einzige. Die Frage bleibt die Nachfrage, aber vor allem das Angebot.
Was wird getan, um dem Mangel an Wohnraum entgegenzuwirken? Wenn die Demografie stark bleibt und der Baubau bescheiden ist, wird das weder dem Immobilienmarkt noch dem Wachstum zugutekommen.
Wie lässt sich das Angebot beeinflussen?
Im Rahmen der großen Trends leben immer mehr Menschen allein in ihren Wohnungen. Gesellschaftliche Faktoren sind zu berücksichtigen. Mit der Alterung der Bevölkerung nimmt die Zahl der Senioren zu. Dies wird das Wachstum unterstützen, aber um darauf zu reagieren, müssen wir auf das Angebot reagieren können. Es kommt darauf an, die Veränderungen von Nachfrage und Angebot miteinander zu kombinieren und nicht nur die Demografie zu betrachten.
In welche Segmente werden Sie in erster Linie investieren?
Unsere Wahl wird von der Anlagpolitik und den Erwartungen der Aktionäre bestimmt. Bonhôte-Immobilier ist ein romandischer Wohnfonds. Wir sind auf diesem Markt aktiv, auch wenn wir auf dem gesamten Schweizer Plateau diversifizieren. Wir denken kontinuierlich über die großen Strukturtrends nach. Die Besessenheit besteht darin, Orte zu identifizieren, die sich in der Zukunft entwickeln werden. Denn wie das alte Sprichwort sagt, lauten die drei wesentlichen Kriterien der Immobilien: Lage, Lage, Lage.
