Manuel Leuthold, Vorsitzender des Verwaltungsrats der Varia US Properties AG, erklärte: „Varia US Properties hat im ersten Halbjahr 2026 robuste Ergebnisse vorgelegt, trotz nach wie vor ungünstiger Marktbedingungen, insbesondere eine Erhöhung des Nettobetriebsergebnisses der Immobilien bei konstantem Perimeter sowie stabile Mieterträge bei konstantem Perimeter. Am Ende des betrachteten Zeitraums hat das Unternehmen zudem einen wichtigen strategischen Schritt gemacht. Mitte August hat Varia US eine Vereinbarung zur Rekapitalisierung von 13 der 17 Objekte in unserem Multifamilienportfolio getroffen, durch zwei neu gegründete Joint Ventures mit Tochtergesellschaften unseres neuen Partners Brookfield.“
„Die Partnerschaft mit Brookfield markiert einen entscheidenden Schritt für Varia US. Über die Stärkung der Bilanz hinaus verbessert sie deutlich die Fähigkeit des Unternehmens, Wachstumschancen zu nutzen, stärkt seine finanzielle Flexibilität und bringt Varia US in Einklang mit einem der weltweit führenden Immobilieninvestoren. Diese Transaktion schafft erheblichen Wert für die Aktionäre und kennzeichnet einen entscheidenden Schritt für Varia US. Indem wir uns Brookfield anschließen, werden wir unseren Zugang zu Kapital erheblich verbessern, die Qualität unseres Portfolios stärken und eine solide Basis für langfristiges Wachstum schaffen“, fügte Manuel Leuthold hinzu.
Im ersten Halbjahr 2026 setzte sich der US-Mehrfamilienimmobilienmarkt fort und durchlief die bislang härteste Phase des jüngsten Angebotszyklus. Obwohl der Wettbewerb auf Märkten mit einem hohen Bestand an Mietwohnungen weiterhin intensiv bleibt, übertraf die nationale Absorption im zweiten Quartal 2026 die Neubauten, während die Entwicklungsaktivität begrenzt blieb, was die langfristigen Fundamentaldaten des Apartmentmarktes verbessert.
Allerdings bleiben die strukturellen Argumente für Mehrfamilienwohnungen überzeugend: Die hohen Preise für Wohnimmobilien und die hohen Hypothekenzinsen machen Mieten deutlich erschwinglicher als Käufe auf vielen US-Märkten, was die Nachfrage nach Apartments und die Bindung der Bewohner unterstützt.
Faktische Finanzkennzahlen
Varia US Properties hat seine strategischen Prioritäten im zweiten Quartal 2026 fortgesetzt und zwei Immobilien mit insgesamt 496 Wohneinheiten (durchschnittliches Baujahr: 1984) veräußert. In Kombination mit den drei Veräußerungen im ersten Quartal haben diese Transaktionen die Exponierung des Portfolios gegenüber älteren Vermögenswerten mit erhöhtem Kapitalbedarf reduziert und Erträge geschaffen, die dazu dienten, die finanzielle Lage des Unternehmens weiter zu stärken. Es ist insbesondere festzuhalten, dass Varia US den Restbetrag seines kurzfristigen Darlehens in Höhe von CHF 5,5 Millionen wie vorgesehen zurückgezahlt hat und das zweite Quartal 2026 ohne Verbindlichkeiten auf Konzernebene abgeschlossen hat.
Für das Halbjahr zum 30. Juni 2026 belief sich der Gesamtumsatz auf 44,1 Mio. USD, gegenüber 65,9 Mio. USD im Vergleichszeitraum. Dieser Rückgang ist überwiegend auf den Rückgang der Mieterträge infolge des Verkaufs von fünf Immobilien im ersten Halbjahr 2026 sowie auf einen Nettoverlust von 5,2 Mio. USD im Zusammenhang mit der Neubewertung der Immobilien für Anlagezwecke zurückzuführen (erstes Halbjahr 2025: Nettoertrag von 6,4 Mio. USD). Allerdings blieben die Mieterträge bei konstantem Perimeter („like for like“) stabil bei 37,6 Mio. USD, was die Widerstandsfähigkeit des behaltenen Portfolios trotz Mietdrucks in einigen Märkten und Inflationsbelastungen bei den Kosten belegt.
Die Gesamtkosten der Betriebsführung sanken um 7,1% und beliefen sich auf 37,5 Mio. USD für das Halbjahr bis 30. Juni 2026 (Halbjahr 30. Juni 2025: 40,3 Mio. USD). Der Rückgang der Immobilienbetriebsaufwendungen, der Vor-Ort-Personalkosten und der Reparatur- und Wartungskosten, bedingt durch die geringere Portfoliogröße, hat den Anstieg der Transaktionskosten infolge der Zunahme der Veräußerungen weitgehend kompensiert.
Die gesamten Finanzierungskosten sanken von 27,7 Mio. USD im Vergleichszeitraum auf 20,4 Mio. USD für das erste Halbjahr 2026, hauptsächlich aufgrund einer signifikanten Verringerung der Wechselkursverluste infolge der Rückzahlung des CHF-anleiendegeschulds im Jahr 2025. Diese Senkung wurde teilweise durch einen Anstieg der Zinsaufwendungen infolge höherer Vorfälligkeitsentschädigungen im ersten Halbjahr 2026 kompensiert. Im Rahmen der fünf Veräußerungen im ersten Halbjahr 2026 hat das Unternehmen Schulden mit höheren Zinssätzen abgebaut, wodurch der gewichtete durchschnittliche Zinssatz der Immobilienhypothekendarlehen von 4,4% zum 31. Dezember 2025 auf 4,3% zum 30. Juni 2026 sank.
Insgesamt verzeichnete Varia US einen Nettogewinn von 9,9 Mio. USD für das Halbjahr zum 30. Juni 2026 (Halbjahr 30. Juni 2025: Nettogewinn von 2,8 Mio.). Darüber hinaus sanken die normalisierten operativen Cashflows (FFO) von 4,8 Mio. USD im ersten Halbjahr 2025 auf 3,2 Mio. USD im ersten Halbjahr 2026. Diese Rückgänge sollten vorübergehend sein und die Cashflows sollten zunehmen, während das Portfolio in den kommenden Perioden weiter wächst.
Portfoliobewertung
Nach dem Verkauf von fünf Immobilien fiel der Portfoliowert auf 891,6 Mio. USD, während der Wert bei konstantem Perimeter im Vergleich zu Dezember 2025 weitgehend stabil blieb.
Der monatliche Mietpreis pro Einheit bei konstantem Perimeter stieg von 1.308 USD im Dezember 2025 auf 1.318 USD im Juni 2026.
Die physische Auslastungsquote betrug Ende Juni 2026 etwa 92,1%, gegenüber etwa 93,2% im Dezember 2025, was die Bedeutung widerspiegelt, die das Unternehmen weiterhin der Balance zwischen Belegung und Mietpreisen beimisst, während die verschiedenen Märkte das neu auf dem Markt befindliche Angebot absorbieren.
Zum Ende des ersten Halbjahres 2026 setzte sich das Portfolio aus 17 Objekten zusammen, insgesamt 5.273 Wohneinheiten in acht US-Bundesstaaten, was eine regional ausgewogene und diversifizierte Präsenz in Märkten mit attraktiven Chancen zeigt.
Ausblick
Varia US geht das zweite Halbjahr 2026 in einer guten Position an, die nächste Wachstumsphase fortzusetzen. Durch die Tilgung sämtlicher Schulden auf Konzernebene kann sich das Unternehmen auf die Verbesserung der Performance und des langfristigen Wachstumspotentials seines Portfolios konzentrieren. Zugleich werden Varia US und Stoneweg, der externe Vermögensverwalter des Unternehmens, darauf hinarbeiten, den Abschluss der Joint-Venture-Partnerschaft mit Brookfield wie geplant zu Beginn des vierten Quartals 2026 zu realisieren.
Das Unternehmen prüft derzeit weitere Veräußerungen im Rahmen einer mehrjährigen Strategie, schrittweise von bestimmten älteren Vermögenswerten abzusteigen. Dieser Prozess wird durchdacht durchgeführt, wobei die Leistung der Immobilien, der Kapitalbedarf, die Markliquidität und die Fähigkeit, Kapital in langfristig attraktivere Renditemöglichkeiten zu investieren, berücksichtigt werden.
Matthew Levy, Managing Director Americas bei Stoneweg, dem externen Vermögensverwalter von Varia US Properties, erklärte: „Operativ plant Varia US, im zweiten Halbjahr bestimmte Value-Add-Investitionsprojekte zu intensivieren, um die Qualität des Portfolios zu verbessern und die zukünftigen Vermögensverkäufe vorzubereiten. Diese Investitionen zielen auf Verbesserungen ab, die die Wettbewerbsfähigkeit erhalten und das zukünftige Umsatzwachstum unterstützen, während das Unternehmen weiterhin die Vermögenserhaltung priorisiert und eine strikte Kostenkontrolle umsetzt.“
„Das Unternehmen wird außerdem seine Preisstrategie weiterhin an jedes Immobilienobjekt und jeden Untermarkt anpassen, Belegung dort zu bewahren, wo der Wettbewerb stark bleibt, während gleichzeitig nach Möglichkeiten zur Mieterhöhung gesucht wird, sofern die Bedingungen dies zulassen. Obwohl das Tempo der Erholung je nach Markt variieren dürfte, zeigt sich Varia US optimistisch hinsichtlich der Verbesserung des betrieblichen Umfelds und der zukünftigen Wachstumschancen, die es bietet“, fügte Matthew Levy hinzu.
