Nachdem sich der zunehmenden Verbreitung der Telearbeit in Schweizer Unternehmen gestellt wurde, sieht sich der Markt für Büroimmobilien dem Einzug der künstlichen Intelligenz (KI) in die Unternehmen gegenüber. Die Experten sind jedoch skeptisch gegenüber den Folgen.
„Der Markt für Büroimmobilien hat schwierige Jahre hinter sich und könnte in Zukunft noch schwierigere Phasen erleben“, warnten die Ökonomen der Raiffeisenbank am Donnerstag in einer Studie.
Die zunehmende Verbreitung von Telearbeit während der Coronavirus-Pandemie im Jahr 2020 hatte den Sektor bereits tiefgreifend verändert. Vor sechs Jahren arbeiteten 20% der Angestellten gelegentlich von zu Hause aus. Heute liegt dieser Anteil laut dem genossenschaftlichen Institut bei 40%, da Telearbeit sich in der Arbeitswelt etabliert hat.
Die daraus resultierende Nichtnutzung von Arbeitsplätzen wird daher von den Unternehmen genutzt, um Kosten zu senken, wodurch die Nachfrage nach Büroimmobilien geschwächt wird.
Der Sektor sieht sich nun einem neuen Risiko gegenüber, dem zunehmenden Einsatz von KI-Werkzeugen durch Fachleute. Diese Entwicklung lässt befürchten, dass diese Technologie „bestimmte Aufgaben in Büroberufen automatisieren und schließlich die menschliche Arbeit überflüssig machen“ könnte und damit stärker auf die Nachfrage nach Büroflächen drückt.
Während der Markt für Büroimmobilien bereits vor der Pandemie unter Druck stand, hat sich dieser Trend zwischen 2020 und 2024 insbesondere durch die Verbreitung von Telearbeit weiter verstärkt. Die Angebotsmieten sind daher zeitweise um mehr als 6% gegenüber dem Niveau vor Covid gesunken, bevor sie in den letzten zwei Jahren wieder anzogen. Inflationsbereinigt liegen die Mieten des Sektors dennoch immer noch 10% unter dem Niveau von vor 2020.
Diese Entwicklung hatte auch Auswirkungen auf die Preise, die in den letzten drei Jahren gefallen sind, im Gegensatz zu einem stark wachsenden Wohnimmobilienmarkt. Dieser Abwärtstrend könnte durch das Auftauchen von KI noch verstärkt werden.
Verschiedene Szenarien
Ein Zusammenbruch des Sektors ist bislang vermieden worden, er bleibt erstaunlich robust, so die Experten der Raiffeisenbank. Die Büroflächen, die auf den Markt kommen, werden von der Nachfrage gut aufgenommen, auch weil das Angebot gegenüber der Covid-Periode um ein Viertel reduziert wurde. Die geringe Bautätigkeit in diesem Sektor, gepaart mit einem stabilen Arbeitsmarkt, hat zur Stabilisierung der Lage beigetragen. Die Leerstandsquote ist demnach von 9,5% im vierten Quartal 2019 auf aktuell 7,5% gesunken. Das sei auch auf Mietnachlässe zurückzuführen, so die Bank fest.
Die von einigen Unternehmen vorgenommenen Verschärfungen der Telearbeit dürften diesen positiven Trend unterstützen.
Bislang hat die KI das Wachstum der Büroberufe nicht beeinträchtigt, doch Branchen wie Finanzwesen, Informatik und öffentliche Verwaltung sind besonders von dieser neuen Technologie betroffen. Die Aufgaben in den Konzernzentralen sind besonders gefährdet; Kantone mit einer starken Wirtschaftsaktivität wie Zug, Zürich, Tessin und Genf sind stärker gefährdet als andere Regionen.
Raiffeisen räumt ein, dass es schwierig sei, verlässliche Prognosen zu erstellen. In einem Szenario mit starker Automatisierung würde die Nachfrage nach Büroflächen in fünf Jahren um 22% sinken. Aber im Fall einer positiven Entwicklung könnte der Sektor ein Wachstum von 14% verzeichnen. In einem moderateren Szenario rechnen die Experten der Bank mit einem Rückgang von 1,6% bis 7,9%.
