Die Biodiversität ist ein materielles Anliegen für börsennotierte Immobilienfonds und Entwickler. Ob das Thema noch unter einem Mangel an Reife im Vergleich zu Klimafragen leidet, gewinnt es rasch an Bedeutung infolge der Verschärfung der Umweltvorschriften sowie des zunehmenden Drucks von Investoren und Regierungen. Die Debatte geht inzwischen über rein klimapolitische Effizienzüberlegungen hinaus. Die Fähigkeit eines Unternehmens, städtische Ökosysteme zu bewahren oder zu restaurieren, wird allmählich zu einem Attraktivitätsfaktor für Vermögenswerte und Gebiete, indem sie die Schaffung dynamischerer, gemischter und lebenswerter Räume begünstigt. Diese Bestrebungen tragen zudem zur Schaffung gesellschaftlichen Mehrwerts bei und können langfristig die Wertsteigerung der Vermögenswerte unterstützen.
Einige Regierungen stärken diese Dynamik direkt: Im Vereinigten Königreich verpflichtet das Biodiversity Net Gain-System nun die Mehrheit der Neubauprojekte dazu, eine Mindestverbesserung der Biodiversität um 10% nachzuweisen, wodurch Entwickler dazu gedrängt werden, diese Fragen bereits in der Planungsphase zu berücksichtigen. Diese Entwicklung begünstigt schrittweise den Immobiliensektor, städtische Kreisläufe zu priorisieren, das heißt die Umnutzung oder Sanierung vorhandener Assets und stillgelegter Flächen sowie die Entversiegelung der Böden, statt sogenannte «Greenfield»-Neubauvorhaben, die von Grund auf neu errichtet werden. Dies gilt insbesondere im Bürosektor, wo die in den letzten Jahren beobachtete Zunahme der Leerstände in Peripheriegebieten das wirtschaftliche Interesse an Renovierungs- und Umpositionierungsstrategien von Vermögenswerten stärkt.
Jenseits Europas nutzen auch einige Staaten große öffentliche Investitionsvehikel als Hebel für urbane und Umwelttransformationen. Dies gilt insbesondere für den saudischen Public Investment Fund („PIF“), der bis 2030 Vermögenswerte in Höhe von über 3,8 Billionen US-Dollar verwalten möchte. Der Fonds finanziert mehrere Megaprojekte, die Biodiversität und Klimawiderstandsfähigkeit integrieren, wie NEOM oder The Red Sea Project, entlang des Roten Meeres entwickelt, mit dem Ziel, 75% seiner natürlichen Ökosysteme zu bewahren, sowie einen Nettoerhalt von +30% bis 2040 zu erreichen. Über ökologische Überlegungen hinaus zeigen diese Projekte auch, wie Biodiversität schrittweise zu einem Instrument der territorialen Attraktivität und der Differenzierung für große Immobilien- und Tourismusentwicklungen wird, indem sie das Image der Gebiete, die wahrgenommene Lebensqualität und ihre Fähigkeit, Investoren, Unternehmen, Touristen und einkommensstarke Bevölkerungen anzuziehen, verbessern.
Biodiversität und Wertschöpfung der Vermögenswerte
Große Mieterunternehmen legen zunehmend Wert auf die Umweltqualität der Vermögenswerte, den Zugang zu Grünflächen, den thermischen Komfort sowie auf die Klimafestigkeit. So ziehen Gebäude mit Umweltzertifizierungen nach wie vor eine deutlich stärkere Vermietungsnachfrage an, insbesondere auf Premium-Märkten. Mehrere Studien von Jones Lang LaSalle oder CBRE[4] zeigen eine zunehmende Polarisierung zwischen nachhaltigen Vermögenswerten und veralteten Gebäuden. Sie schätzen insbesondere, dass ESG-zertifizierte Büros in Paris und London Mietprämien von jeweils +6% bzw. +11% aufweisen können, während weniger leistungsfähige Gebäude höhere Leerstandsraten und zunehmenden Druck durch das Phänomen des «Brown Discount» erfahren.
Die Biodiversität bleibt ein weniger ausgereiftes Thema als CO2-Emissionen in Bewertungsmodellen. Die heute beobachteten Prämien spiegeln nach wie vor vor allem die Energieperformance, ESG-Zertifizierungen und die Gesamtqualität der Vermögenswerte wider. Nichtdestotrotz wird die Biodiversität schrittweise durch die Qualität der Außenräume, die Reduktion städtischer Wärmeinseln und die Verbesserung des Wohlbefindens der Nutzer integriert.
Die Grenzen der urbanen Begrünung
Ein Teil der aktuellen Strategien der Renaturierung bleibt jedoch weitgehend kosmetisch. Mehrere akademische Studien weisen darauf hin, dass viele urbane Begrünungsprojekte nach wie vor überwiegend von ästhetischen Zielen oder ESG-Zertifizierungsanforderungen motiviert sind, statt einer Logik echter ökologischer Restoration. Einige Projekte beinhalten insbesondere die Zerstörung reifer Bäume während der Bauarbeiten, obwohl ihre klimatischen und ökologischen Vorteile nicht kurzfristig durch Neubepflanzungen kompensiert werden können. Mehrere Arbeiten, darunter solche, die von PubMed Central zitiert werden, schätzen, dass reife Bäume bis zu 70-mal mehr Luftverschmutzung aufnehmen können als junge Bäume. Weitere Projekte beruhen auch auf nicht heimischen Arten, die manchmal schlecht an künftige Klimabedingungen angepasst sind, auf stark wasserverbrauchende Gestaltung oder auf Begrünungen, die der lokalen Biodiversität nur begrenzte Unterstützung bieten. Forschungen, veröffentlicht in Diversity (MDPI), zeigen insbesondere, dass einheimische Arten in der Regel eine bessere klimatische Resilienz aufweisen, weniger Bewässerung benötigen und Bestäuber sowie städtische Ökosysteme stärker unterstützen.
Übermäßige Standardisierung stellt ebenfalls eine zunehmende Begrenzung der Strategien zur Begrünung von Immobilien dar. Mehrere Studien zu Begrünungspolitiken von Urban Nature and Biodiversity for Cities und ResearchGate zeigen, dass Städte und Entwickler häufig auf eine begrenzte Anzahl von Pflanzarten zurückgreifen, um Pflegekosten zu senken und Operationen zu vereinfachen. Diese Homogenisierung kann die tatsächliche Biodiversität schwächen, während sie gleichzeitig die Verwundbarkeit gegenüber Krankheiten, Dürren oder extremen Klimaveranstaltungen erhöht. Mehrere europäische Städte haben bereits hohe Ausfallraten unter neu gepflanzten Bäumen während der letzten Dürreperioden verzeichnet, besonders wenn die Arten nicht an die lokalen Bedingungen angepasst waren. Im Städtebau etabliert sich allmählich die Regel „10-20-30“ als Referenzrahmen: nicht mehr als 10% derselben Art, 20% derselben Gattung und 30% derselben botanischen Familie, um biologische und klimatische Risiken zu begrenzen.
Ainsi d’un projet à l’autre, les travaux sur la régulation de la température en milieu urbain montrent que les bénéfices thermiques de la végétalisation varient fortement selon la densité du couvert arboré, la maturité des arbres, les espèces utilisées ou encore la configuration urbaine, avec des effets pouvant aller de quelques dixièmes de degré à plusieurs degrés lors des épisodes de fortes chaleurs.
Vers une biodiversité plus fonctionnelle
Diese Entwicklung spiegelt eine breit angelegte Transformation des nachhaltigen Ansatzes im Immobilienbereich wider: Der Sektor entfernt sich allmählich von auffällig sichtbaren „Green Design“-Ansätzen, um sich stärker auf Betriebseffizienz, Klimawiderstandsfähigkeit sowie die langfristige Optimierung der Vermögenswerte zu fokussieren. Der funktionale ökologische Qualitätsaspekt der Projekte könnte somit allmählich stärker an Bedeutung gewinnen als die bloße Quantität an Grünflächen oder gepflanzten Bäumen, wodurch Biodiversität schrittweise zu einem zusätzlichen Differenzierungsmerkmal für die langfristige Qualität von Immobilienvermögen wird.
