Nachdem sich der Anstieg des Home-Office in Schweizer Unternehmen durchgesetzt hat, sieht sich der Büromarkt mit dem Einzug der Künstlichen Intelligenz (KI) in die Unternehmen konfrontiert. Die Experten bleiben jedoch skeptisch gegenüber den Folgen.
«Der Büromarkt hat schwierige Jahre hinter sich und könnte in Zukunft noch schwierigere Phasen durchleben», warnten die Ökonomen der Raiffeisenbank am Donnerstag in einer Studie.
Die Generalisierung der Telearbeit während der Coronavirus-Pandemie 2020 hat den Sektor bereits tiefgreifend umgekrempelt. Vor sechs Jahren nutzten 20% der Mitarbeitenden gelegentlich das Arbeiten von zu Hause. Heute liegt dieser Anteil bei 40%, so die kooperativ eingesetzte Genossenschaftseinrichtung; das Home-Office hat sich in der Berufswelt etabliert.
Die Nichtnutzung von Arbeitsplätzen, die sich daraus ergibt, wird von den Unternehmen genutzt, um Kosten zu senken, wodurch die Nachfrage nach Büroimmobilien geschwächt wird.
Der Sektor sieht sich nun einem neuen Risiko gegenüber, dem zunehmenden Einsatz von KI-Werkzeugen durch Fachkräfte. Diese Entwicklung weckt die Befürchtung, dass diese Technologie bestimmte Aufgaben in Büroarbeiten automatisieren könnte und schließlich die menschliche Arbeit überflüssig mache, und infolgedessen die Nachfrage nach Büroflächen stärker belasten könnte.
Während der Büromarkt bereits vor der Pandemie unter Druck stand, verstärkte sich dieser Trend zwischen 2020 und 2024 insbesondere mit der Generalisierung des Telearbeits. Die angebotenen Mietpreise sanken zeitweise um mehr als 6% gegenüber dem Stand vor Covid, bevor sie in den letzten beiden Jahren wieder zulegten. Inflationsbereinigt liegen die Mietpreise des Sektors jedoch immer noch 10% unter dem Niveau von vor 2020.
Diese Entwicklung hat auch Auswirkungen auf die Preise gehabt, die in den letzten drei Jahren gefallen sind, im Gegensatz zu einem stark wachsenden Wohnimmobilienmarkt. Dieser Abwärtstrend könnte durch das Auftreten von KI verstärkt werden.
Szenarienwellen
Ein Zusammenbruch des Sektors wurde bislang vermieden; er bleibt erstaunlich robust, wie die Raiffeisen-Experten berichten. Die Flächen von Büros, die auf den Markt kommen, werden von der Nachfrage gut absorbiert, auch weil das Angebot im Vergleich zur Covid-Periode um ein Viertel reduziert wurde. Die geringe Bautätigkeit in diesem Sektor in Verbindung mit einem starken Arbeitsmarkt hat zur Stabilisierung der Lage beigetragen. Die Leerstandsrate ist demnach vom vierten Quartal 2019 mit 9,5% auf derzeit 7,5% gesunken. Das ist auch auf Mietnachlässe zurückzuführen, so die Bank feststellend.
Die Verschärfungen bei der Telearbeit einiger Unternehmen sollten diesen positiven Trend unterstützen.
Bislang hat KI das Wachstum der Büroberufe nicht beeinträchtigt, doch Sektoren wie Finanzen, Informatik und öffentliche Verwaltung sind besonders von dieser neuen Technologie betroffen. Die Funktionen in den Unternehmenszentralen gelten als besonders gefährdet; Kantone mit hoher wirtschaftlicher Aktivität wie Zug, Zürich, Tessin und Genf sind stärker gefährdet als andere Regionen.
Die Raiffeisenbank räumt ein, es sei schwierig, verlässliche Prognosen zu erstellen. In einem Szenario mit starker Automatisierung würde die Nachfrage nach Büroflächen in fünf Jahren um 22% sinken. Doch bei einer positiven Entwicklung könnte der Sektor einen Zuwachs von 14% verzeichnen. In einem moderateren Szenario rechnen die Experten der Bank mit einem Rückgang von 1,6% bis 7,9%.
