Die Banque Cantonale Neuchâteloise veröffentlicht ihre zehnte Studie zum Immobilienmarkt des Kantons Neuchâtel. Diese detaillierte Panorama wird von Kapiteln begleitet, die Themen rund um die demografische Entwicklung sowie die Auswirkungen natürlicher Gefahren und des Klimawandels auf den Immobilienmarkt behandeln.
Vor dem Hintergrund eines Leitzinses von 0% seit fast 12 Monaten und einer instabilen geopolitischen Lage wird der Immobilienmarkt durch Finanzierungskosten gestützt, die nach wie vor als vorteilhaft gelten können. Das Bevölkerungswachstum des Kantons Neuchâtel bestätigt die wiedergewonnene Attraktivität des Kantons, und die Attraktivität des Eigentums bleibt erhalten, was zu einer natürlichen Preissteigerung führt. Allerdings zeigen sich Anzeichen einer Verlangsamung der Nachfrage nach Wohnraum infolge moderaten Wirtschaftswachstums und des Auslaufens der Schaffung von Arbeitsplätzen.
Die BCN-Veröffentlichung «Focus sur l’immobilier neuchâtelois 2026», die gemeinsam mit dem Beratungsunternehmen Wüest Partner erstellt wurde, ermöglicht es, die Preisentwicklung der letzten zehn Jahre anhand von vier Marktsegmenten (Villen, Eigentumswohnungen im Stockwerkeigentum, Renditeobjekte und Mietwohnungen) und sechs Regionen (Entre-deux-Lacs, La Chaux-de-Fonds, Le Locle, Littoral, Val-de-Ruz und Val-de-Travers) zu messen.
Konstante Nachfrage und Preisanstieg bei Villen und Stockwerkeigentum
Besonders dynamisch im Jahr 2025 verzeichnete der Villenmarkt des Kantons Neuchâtel ein starkes Preiswachstum (+3,8%). Nur die Region Le Locle ermöglicht noch den Erwerb einer durchschnittlichen Villa für weniger als eine Million Franken, und der Littoral bleibt wie erwartet das teuerste Gebiet.
Die Preise von Eigentumswohnungen im Stockwerkeigentum in den neuchâteloisischen Regionen sind 2025 leicht gestiegen (+1,8%), jedoch in einem weniger starken Tempo als Einfamilienhäuser und im Vergleich zum Schweizer Durchschnitt (+4,5%) oder den Nachbarkantonen (+4,3% für Waadt, +3,2% für Bern).
Auch Mieten steigen weiter
Obwohl die Mieten für Mietwohnungen 2025 weiterhin gestiegen sind (+2,4%), zeichnen sich Anzeichen einer Stabilisierung ab. Trotz eines begrenzten Angebots dürfte die Verlangsamung der Zuwanderung und des demografischen Wachstums die Mietnachfrage bremsen, während die beiden Senkungen des Referenz-Hypothekarzinssatzes im Jahr 2025 allmählich Wirkung entfalten sollten.
Segment Gewerbe
Aufgrund eines zunehmenden Angebots und einer etwas gemäßigteren Nachfrage sanken die Büromieten im Jahr 2025 im Kanton Neuenburg (-3,8%), während sie auf nationaler Ebene noch leicht gestiegen waren. Das Jahr 2026 wird voraussichtlich komplex in der Vermarktung, insbesondere in peripheren Regionen oder für Objekte, die renoviert werden müssen. Eine moderate Abnahme der Angebotsmieten um etwa -0,7% wird erwartet.
10-Jahres-Prognose
Zwei Sonderkapitel ergänzen die Situation der Indizes des Immobilienmarktes des Kantons Neuchâtel. Das erste analysiert die Perspektiven einer demografischen Stabilisierung, wobei dem Alterungsprozess der Bevölkerung besondere Aufmerksamkeit geschenkt wird. Daraus folgt eine notwendige Anpassung des Angebots an Wohnflächen und an passende bzw. barrierearme Wohnungen.
Das zweite Kapitel befasst sich mit den Auswirkungen natürlicher Gefahren auf den Immobilienmarkt und der Entwicklung künftiger Risiken im Zusammenhang mit dem Klimawandel auf Gebäuden. Schadenereignisse haben offenkundig einen messbaren Einfluss auf die Immobilienpreise; Überschwemmungsrisiken wurden als Hauptrisiken für den Kanton Neuenburg identifiziert. Bei vergleichbaren Eigenschaften ist ein Haus in einer Zone mit hohem Gefährdungsgrad im Durchschnitt 1,8% weniger wert, bei Oberflächenabfluss 2,3% weniger und bei Erdrutschen 3,0% weniger. Die globale Erwärmung wird diese Zahlen verstärken und als Verstärker natürlicher Gefahren wirken.
