Der Schweizer Mietmarkt konzentriert den Großteil der Bevölkerung: fast 65% der Haushalte mieten, der höchste Anteil Europas. Und dieser Markt war nie so angespannt. Der Wohnungsmangel verschärft sich: Stand 1. Juni 2025 liegt die Leerstandsquote bei 1%, dem niedrigsten Stand seit mehr als zehn Jahren, und in Genf sogar bei 0,34%, während die Mieten neuer Mietverträge um mehr als 6% steigen. In einem Markt mit so großem Druck zählt jedes Zahnrädchen. Und eines der universellsten Elemente hat sich seit Jahrzehnten nicht verändert: die vom Vermieter verlangte Sicherheit, eingezahlt auf ein gesperrtes Bankkonto.
Die Sicherheit, die ein Vermieter zum Schutz verlangt, gehört zum Mietrecht und wird voraussichtlich nicht verschwinden. Was sich ändert, sind hingegen die Erwartungen und die Formen des Konsums. Bei einem blockierten Konto bindet der Mieter bis zu drei Monatsmieten, meist ohne reale Rendite, und das während der gesamten Mietdauer. Landesweit schlummern so Dutzende von Milliarden Franken auf diesen Konten: ein eingefrorenes Kapital, sichtbar, das nicht nur zum Nachteil der Mieter, sondern des gesamten Wohnungsmarktes wird. In einer Zeit, in der die Wohnkosten steigen und finanzielle Flexibilität wichtiger denn je ist, lastet diese Bindung.
Vor allem erfüllt das blockierte Konto den Markt nicht mehr vollständig. Der Mieter erwartet heute Flexibilität, aber auch Schnelligkeit und Einfachheit: seine Sicherheit in wenigen Minuten zu erhalten, ohne aufwändige Bankformalitäten, und sein Kapital verfügbar zu halten statt es in dem ungünstigsten Moment festzuhalten, dem Umzug. Die Verwaltungen und Vermieter wünschen vor allem Zuverlässigkeit und eine solide Garantie. Aber nicht nur: Sie erwarten auch einfache, schnelle und flexible Prozesse, einen dedizierten Service und echtes Fachwissen am Tag des Schadensfalls. In diesen beiden Bereichen zeigt das blockierte Konto, das schwer zu eröffnen und langsam freizugeben ist, seine Grenzen.
Liquidität statt gebundenem Kapital
Hier ändert die Mietgarantie die Gleichung. Indem die blockierte Einzahlung durch eine Bürgschaft ersetzt wird, bindet der Mieter sein Kapital nicht mehr: Er zahlt eine Prämie und behält seine Liquidität, ohne den Schutz des Vermieters um einen Franken zu verringern. Die Kapitalverwendung wird transformiert, die Sicherheit bleibt vollständig. Der Wandel im Verhalten bestätigt es: Die Entscheidung für eine Bürgschaft ist nicht mehr das Zeichen eines eingeengten Budgets, sondern eine Optimierungsentscheidung, ähnlich wie Leasing den Barkauf eines Autos ersetzt hat.
Dieses Denken gilt noch stärker für gewerbliche Mietverträge. Die Mieterunternehmen schätzen besonders die Garantie in Form einer Bürgschaft: Sie vermeiden es, eine oft schwere Liquidität zu binden, und können sie stattdessen der Entwicklung ihres Geschäfts widmen statt einem blockierten Konto. Für ein KMU wie auch für einen großen Mieter ist der finanzielle Hebel sofort erkennbar.
Es bedarf allerdings einer Bürgschaft, die dem Anspruch genügt, denn nicht alle sind gleichwertig. Eine Lösung, die von einem Versicherer getragen wird und der Aufsicht der Finma unterliegt, in die Abläufe der Verwalter integriert ist und über einen dedizierten Service verfügt, der einen Schaden schnell und sauber bearbeiten kann, hat nichts gemein mit einem bloßen Vermittler. Diese Kombination aus regulatorischer Solidität, digitaler Integration und menschlicher Expertise erfüllt die Erwartungen der Vermieter und Verwaltungen ebenso wie die der Mieter.
Letztlich schwächt eine besser konzipierte Sicherheit den Mietmarkt nicht, sie stärkt ihn. Sie setzt unnötig gebundenes Kapital frei, erleichtert die Arbeit der Verwaltungen und erleichtert die Beziehung zu den Mietern. Das blockierte Konto gehört der Vergangenheit an. Der Markt hat bereits begonnen, sich damit zu verändern.
