Resolve, führender Anbieter im unabhängigen Hypothekenfinanzierungsvermittlung in der Schweiz, veröffentlicht seinen Bericht über den Stand des Hypothekenmarktes der Schweiz im ersten Quartal 2026, der den Einstieg in eine Phase der Normalisierung nach der Erholung im vierten Quartal 2025 bestätigt. Das Volumen der neuen Darlehen beläuft sich auf 18,51 Milliarden Franken, um -16,3% gegenüber dem Quartal gesunken, während die Anzahl der Transaktionen um -8,7% auf 21.668 Vorgänge zurückgegangen ist. Dieser sequentielle Rückgang spiegelt vor allem die saisonale zyklische Natur des Marktes wider, verstärkt durch eine zunehmende Zurückhaltung der Investoren in einem angespannten geopolitischen Umfeld. Im Jahresvergleich bleibt die Aktivität dennoch stabil in der Anzahl der Transaktionen (+0,4% gegenüber dem Vorjahr), was die strukturelle Resilienz des Schweizer Marktes veranschaulicht.
Dieses Quartal markiert einen Wendepunkt: Der Markt integriert nun eine strukturelle Neubewertung des Risikos, wobei die langfristigen Zinssätze über der symbolischen Schwelle von 1% verankert sind. Der Medianzins für eine 10-jährige Festzinsperiode steigt um 11 Basispunkte auf 1,68%, bedingt durch die Erhöhung der internationalen Anleiherenditen und eine deutlich zunehmende geopolitische Termprämie. Der mediane SARON bleibt bei 0,95% stabil und bestätigt die geldpolitische Verankerung der SNB, dessen Leitzins unverändert bei 0,00% bleibt.
Der Segment der Eigenheim-Immobilien für den Eigenbedarf bestätigt erneut seinen Status als sicherer Wert. Mit einem Volumen von 9,91 Milliarden Franken bei 13.534 Transaktionen steigt es im Vergleich zum Vorjahr um +7,34% im Volumen und erzielt 62% des Marktanteils. Die Unelastizität des grundlegenden Wohnbedarfs der Schweizer Haushalte übertrifft die globale makroökonomische Unsicherheit deutlich. Die wohnungsbezogene Kundschaft, strukturell risikoscheu, setzt weiterhin auf Festzinssätze, um die Vorhersehbarkeit ihrer monatlichen Raten zu gewährleisten.
Der Bereich der Ertragsimmobilien verzeichnet hingegen einen deutlichen Rückgang, mit einem Volumen von 8,60 Milliarden Franken (8.134 Transaktionen), was einem Rückgang von -24,8% gegenüber dem Vorquartal und -9,3% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dieser Rückgang spiegelt eine defensive Haltung professioneller Investoren wider, die der Liquidität gegenüber geopolitischen Spannungen den Vorzug geben. Gleichzeitig vollzieht sich eine tiefgreifende Neubewertung des Anbietermarktes: Versicherungsgesellschaften ziehen sich schrittweise vom Markt zurück, während Pensionskassen gezielt aufgrund einer Cherry-Picking-Strategie bei der Rendite wohnungsbezogener Investitionen zurückkehren, mit Kapitalisierungsraten von 12% bis 20% unter jenen der Banken, wodurch der Renditewert der ausgewählten Wohnimmobilien maximiert wird.
Die Spanne zwischen dem SARON von 0,95% und dem 10-jährigen Festzins von 1,68% (73 Basispunkte) bleibt der Treiber der Arbitrage und bedeutet jährliche Einsparungen von 6.570 Franken für einen Referenzkredit von 900.000 Franken. Die Investoren wechseln massiv zum SARON, um den Anstieg der langfristigen Zinsen zu neutralisieren und ihren sofortigen Cashflow zu maximieren.
Die Bankmargen bleiben hoch, gestützt durch die Basel-III-Vorschriften, die die Rentabilitätsuntergrenzen strukturell festlegen. Die Marge auf den 10-jährigen Festzins vergrößert sich auf 1,05%. Die Heterogenität der Preispolitiken erreicht ein bislang unbekanntes Niveau: Die Spanne zwischen dem besten verhandelten Angebot und dem am wenigsten wettbewerbsfähigen Angebot beläuft sich auf 105 Basispunkte und bedeutet bis zu 9.450 Franken zusätzliche jährliche Zinskosten für einen Kredit von 900.000 Franken. Diese Informationsasymmetrie, verstärkt durch die wachsende ROA-Anforderung der Banken, macht das systematische Ausschreibungsverfahren wichtiger denn je.
Regionale Unterschiede bleiben deutlich ausgeprägt. Die Märkte in Zürich und Genf bleiben die am stärksten unter Druck stehenden, mit historisch niedrigen Leerstandsquoten, während einige Randregionen leichteren Bedingungen gegenüberstehen. Zudem könnte die geopolitische Eskalation im Nahen Osten zu einem erheblichen logistischen Schock bei Baumaterialien führen (+8% bis +12%), der zusammen mit der Aussicht auf die Abschaffung der Mietwertbesteuerung im Jahr 2029 die Brown Discount-Dekote der zu sanierenden Objekte deutlich erhöhen dürfte.
Für den Rest des Jahres 2026 geht Resolve von einem Verbleib des Leitzins der SNB bei 0,00% aus, während der SARON rund bei 0,95% verankert bleibt. Dagegen sollten die Festzinssätze ihre Aufwärtsentwicklung fortsetzen, mit einer erwarteten Steigerung von +0,20% bis Ende des Jahres, getragen von der Neubewertung der internationalen Anleihemärkte. Das Ende der Phase fallender Zinsen ist nun bestätigt: Der Markt tritt in ein dauerhaftes System der strukturellen Risikoprämie am langen Teil der Zinskurve ein.
