Der Bundesrat hat bis zum 15. Juli 2026 einen Vorentwurf zur Vernehmlassung vorgelegt, der darauf abzielt, das eidgenössische Erwerbsrecht für Immobilien durch Ausländer (LFAIE), allgemein Lex-Koller genannt, zu verschärfen, mit dem Ziel, Immobilien-Spekulationen einzudämmen und Wohnraum für die ansässige Bevölkerung zu sichern. Der Bundesrat möchte insbesondere zeigen, dass er die Anliegen der Befürworter der Initiative „Keine Schweiz mit 10 Millionen!“ gehört hat, über die das Schweizer Volk am 14. Juni abstimmen wird.
Das heutige System der Lex Koller lässt sich in sehr knappen Worten wie folgt zusammenfassen. Eine ausländische Person, die im Ausland ansässig ist, kann in der Schweiz ohne jegliche Einschränkung persönlich oder über eine Gesellschaft kommerzielle Räume erwerben. Diese können entweder für eigene Nutzung oder zur Vermietung bestimmt sein. Hingegen ist die Gesetzgebung beim Erwerb von Wohnungen sehr restriktiv. Ein im Ausland wohnhafter Ausländer darf dort nur eine Wohnung erwerben, die sich in einer touristischen Zone befindet und nicht mehr als 200 m2 Nutzfläche hat (die Grundstücksfläche darf 1000 m2 nicht überschreiten, sofern es sich nicht um eine Eigentumswohnung handelt), und es muss eine Einheit aus einer Kontingentstelle entnommen werden, das derzeit 1500 umfasst.
Während die oben genannten Regeln für alle ausländischen Staatsangehörigen gelten, unabhängig von ihrer Nationalität, ist es notwendig, zwischen Europäern und Nicht-Europäern zu unterscheiden, wenn die Person in der Schweiz ansässig ist: EU- und EFTA-Bürger unterliegen keinen Beschränkungen; Staatsangehörige eines Drittstaates können nur ihre Hauptwohnung erwerben, solange sie nicht im Besitz einer C-Bewilligung sind. Es ist wichtig zu betonen, dass, wenn ein ausländischer europäischer oder nicht-europäischer Staatsangehöriger eine Immobilie erwirbt, während er in der Schweiz ansässig ist, er nicht verpflichtet ist, sie zu verkaufen, wenn er ins Ausland umzieht, es sei denn, ein Betrugsfall kann nachgewiesen werden.
Drei Änderungen im Vorentwurf des Bundesrates verdienen Hervorhebung.
Erstens darf eine natürliche oder juristische Person ausländischer Nationalität, domiziliert außerhalb der Schweiz, gewerbliche Immobilien ausschließlich zu eigenem Gebrauch erwerben. Das bedeutet, dass ausländische Investoren, zum Beispiel Pensionskassen, in der Schweiz keine Immobilien mehr erwerben können, die aus zu vermietenden Büroflächen bestehen. Diese Maßnahme würde den Preis von Gewerbeimmobilien in der Schweiz drastisch sinken lassen, da eine solche Immobilie nur noch an einen Schweizer oder an eine außerhalb der Schweiz ansässige Person zu eigenem Gebrauch verkauft werden dürfte.
Zweitens muss ein Nicht-EU-Ausländer nicht nur eine Bewilligung für den Erwerb seiner Hauptwohnung beantragen, er ist auch verpflichtet, sie innerhalb von zwei Jahren zu verkaufen, falls sie nicht mehr sein Wohnsitz ist, sofern er keine C-Bewilligung besitzt. Unabhängig davon, ob er seinen Hauptwohnsitz verlässt, um sich anderswo in der Schweiz oder ins Ausland niederzulassen. Manche würden sagen, das sei nicht so gravierend, da die C-Bewilligung Nicht-EU-Bürgern nach einer Frist von zehn Jahren, teils schon nach fünf Jahren für einige Staaten, erteilt wird. Dieses Argument berücksichtigt jedoch nicht, dass seit der jüngsten Überarbeitung der Gesetzgebung zum Aufenthaltstitel die Erteilung einer C-Bewilligung mit deutlich strengeren Bedingungen verbunden ist. Der Betroffene ist insbesondere verpflichtet, Französisch zu sprechen, wenn er etwa in den Kantonen Waadt oder Genève wohnt, was bei vielen Jahren Aufenthalt nicht zwangsläufig der Fall ist. Da Nicht-Europäer, die sich in der Schweiz niederlassen, häufig luxuriöse Apartments oder Villen erwerben, sehe ich nicht, inwiefern eine Verkaufsverpflichtung den Schweizer Immobilienmarkt entspannen würde. Die einzige Folge wäre, dass potenzielle Käufer Monate lang abwarten würden, während der Zwei-Jahres-Frist, um einen Preisnachlass auszuhandeln. Es ist schwer, die Marktm mechanismen besser zu verfälschen.
Schließlich gilt derzeit, wenn eine im Ausland ansässige Person eine Wohnung in einer Touristikzone erwirbt, es erforderlich ist, dass ihr eine Kontingent-Einheit zugeteilt wird. Wenn sie jedoch ihre Wohnung an eine ebenfalls außerhalb der Schweiz ansässige Person verkauft, ist es nicht notwendig, eine neue Einheit zu verwenden. Der Vorentwurf streicht diese Regel und sieht vor, dass in dem genannten Beispiel auch bei einem Weiterverkauf eine neue Kontingent-Einheit nötig wäre. Man könnte meinen, das sei nicht so gravierend und man könne einfach die Anzahl der Einheiten erhöhen. Und doch! Der Bundesrat schlägt vor, das Kontingent zu halbieren und von 1.500 auf 750 zu senken, bei einer Reserve von 150 Einheiten, was tatsächlich darauf hinausläuft, es auf 600 Einheiten zu begrenzen. All jene, die die Zeit zu Beginn der 2000er Jahre erlebt haben, als es einen Mangel an Kontingent-Einheiten gab und man auf die riskantesten und extravagantesten juristischen Konstruktionen angewiesen war, dachten, dass es eine Sache gibt, die man auf jeden Fall vermeiden muss: den Mangel an Kontingent-Einheiten.
So sehr ich gegen die Initiative „Keine Schweiz mit 10 Millionen!“ bin, so sehr bin ich auch gegen den Vorentwurf des Bundesrates zur Änderung der Lex Koller, der, wenn er angenommen würde, mehr Probleme schaffen würde als er lösen könnte.
