Der Viager ermöglicht den Zugang zum Segment des privaten Wohnraums – Häuser und Eigentumswohnungen im Stockwerkeigentum –. Letztlich macht es etwa 60% des schweizerischen Immobilienbestandes aus. Seine Dimension ist nicht nur wirtschaftlich. Sie ist auch sozial: In der Schweiz haben viele Rentner Schwierigkeiten, ihre Hypothek zu erneuern, weil ihnen nicht genügend Einkommen zur Verfügung steht.
Sein Funktionsprinzip ist einfach. Die Höhe des Viagers hängt vom Preis der Immobilie und der Lebenserwartung des Eigentümers ab. Nehmen wir ein Beispiel, um das Funktionsprinzip des Viagers besser zu verstehen: Eine Hypothek einer Villa über 500’000 Franken wird auf 1,8 Millionen Franken geschätzt und deren Miete beträgt 4.836 Franken. Die Wohndauer (in Wirklichkeit die Lebenserwartung der Eigentümer) beträgt 12,87 Jahre.
Die Vorstellung des Wohnrechts greift dann. Bei einem Viager kann der Eigentümer bis zum Tod beider Ehepartner in seinem Haus bleiben.
Die Lebenserwartung ermöglicht anschließend die Festlegung des Wohnrechts, das im Grundbuch eingetragen wird. Es beläuft sich in diesem Fall auf 747’000 Franken (12,87 x 4’836 x 12). Der vom Käufer gezahlte Betrag, der als Bouquet bezeichnet wird, beläuft sich somit auf 1,053 Millionen Franken (1,8 – 0,747).
Von diesem Betrag werden die Rückzahlung der Hypothek (-500’000 Franken) und eventuelle Immobiliensteuern abgezogen. Der dem Verkäufer verfügbare Betrag beläuft sich damit auf 553’000 Franken. Der Verkäufer bestimmt anschließend in eigener Wahl die Form der Zahlung dieses Betrags, entweder als Kapital oder als Rente, durch die Erzielung einer Einmalprämie an eine Versicherungsgesellschaft.
In diesem Subsegment des Wohnimmobilienmarktes existiert der Viager Swiss SmPC-Fonds nun seit zwei Jahren. Eine erste Bilanz ist erforderlich. César Pidoux, Partner von Gefiswiss, beantwortet Allnews-Fragen:
Welche zentralen Erkenntnisse ziehen Sie zwei Jahre nach dem Start Ihres Viager-Fonds?
Das Konzept des Viager-Fonds funktioniert. Noch vor zwei Jahren unbekannt, funktioniert es relativ gemäß dem, was wir angekündigt hatten. Die Anlagemöglichkeiten übersteigen unsere finanziellen Möglichkeiten. Wir sind durch Zeichnungen begrenzt, die wir uns in größerem Umfang wünschen würden, aber wir können das Kapital investieren.
„Wir streben, bei einer durchschnittlichen Lebenserwartung, eine Rendite von 4,25% an.“
Wir unterscheiden uns von Immobilienfonds durch den Erwerbsprozess, der nicht auf Verhandlung basiert. Wir sind nicht der Letzte, der überbietet, um eine Immobilie zu erhalten, sondern wenden unseren Prozess von A bis Z an, der darauf abzielt, sowohl den Verkäufer als auch unsere Investoren zu schützen. Die Expertise wird von einem unabhängigen Gutachter durchgeführt und der Transaktionspreis basiert darauf. Wir erläutern dem Verkäufer die Bedingungen, die standardisiert sind. Das Nießbrauchrecht, das vom Barauszahlungsbetrag abgezogen wird, den die Person erhält, wird durch versicherungsmathematische Prinzipien festgelegt und nicht durch einen Fragebogen, eine Gesundheitsbewertung oder eine Schätzung des Mietwerts.
In Bezug auf das Reputationsrisiko ist die Nachverfolgbarkeit garantiert: Wir können jeden Betrag mehrere Jahre nach der Transaktion erklären.
Dieser besondere Erwerbsprozess schafft Wert. Und wir haben die Besonderheit, dass wir Mieten in Form von zukünftigen, im Voraus eingezahlten Einnahmen erhalten. Wir kennen den eingezogenen Betrag, kennen jedoch nicht die genaue Dauer. Die Rendite wird erst am Ende bekannt sein. Wir streben, bei einer durchschnittlichen Lebenserwartung, eine Rendite von 4,25% an.
Wir unterscheiden uns jedoch von anderen Immobilienfonds. Das Einfamilienhaus oder die Wohnung machen 60% des Wertes des schweizerischen Immobilienmarktes aus, sind aber für andere Immobilienfonds nicht zugänglich.
Die Investoren, insbesondere Institutionen, müssen die Erfolgsbilanz sehen. Wie sieht diese nach zwei Jahren aus?
Seit dem Start hat der Fonds 26 Akquisitionen im Wert von über 46 Millionen Franken durchgeführt. Der geschätzte Anteilwert weist eine annualisierte Nettorendite von 4,23% auf und erfüllt damit unsere Erwartungen.
Vor allem konnten wir nachweisen, dass es in der Schweiz einen Viager-Markt gibt, der zu den von uns angebotenen Bedingungen funktioniert. Diese Bedingungen müssen sowohl für Verkäufer als auch für Investoren fair sein. Unser Ansatz lässt keinen Verhandlungsspielraum. Der Wert des Nießbrauchsrechts wird durch ein versicherungsmathematisches Instrument bestimmt und der Transaktionspreis ergibt sich aus dem Wert einer Gutachterprüfung. Dieser Ansatz schafft Wert für die Investoren.
Genau gefragt: Wie ist die Haltung der Investoren?
Der Fonds hat stets das Interesse qualifizierter und institutioneller Investoren geweckt. Da es sich um eine neue Strategie handelt, ist es legitim, ihre Entwicklung zu beobachten. Die Haltung entwickelt sich auch mit den ersten Ergebnissen weiter und verstärkt das Interesse.
Wie groß ist der Fonds?
Die Größe beläuft sich auf 25 Millionen Franken Zeichnungen, wodurch wir 26 Objekte im Wert von etwas mehr als 45 Millionen Franken erwerben konnten. Wir könnten problemlos mehr als das Doppelte verwalten.
Kommt das Investorenvertrauen daher, dass es keine laufenden Einnahmen gibt?
Wenn die Unsicherheit aus diesem Aspekt resultierte, würde dies bedeuten, dass wir das Funktionsprinzip des Produkts falsch erklärt hätten. Wir haben 9,474 Millionen Franken an im Voraus erhaltenen Einnahmen. Das durchschnittliche Alter der Nießbraucher beträgt 85,4 Jahre. Bei einer ungefähren Lebensdauer von 7 Jahren beträgt die Rendite 4,25%. Die Einnahmen stehen bereits in der Bilanz, ihre Einziehung ist jedoch nicht so linear wie bei klassischen Immobilienfonds.
Eine weitere Frage betraf die Fähigkeit zu kaufen. Innerhalb von zwei Jahren haben wir unsere Prozesse verbessert und können sehr gut kaufen.
Sind Sie in der Lage zu verkaufen?
Heute haben wir bereits zwei Immobilien verkauft, und zwar über dem Kaufpreis, obwohl der Fonds erst zwei Jahre alt ist. Der Gewinn vor Transaktionskosten und Nießbrauchsrechten betrug für eine Immobilie 90’000 Franken und für die andere 96’000 Franken.
Ist die Rendite weiterhin 4,25%?
Ein herkömmlicher Immobilienfonds weist eine ziemlich stabile Nettorendite auf, zu der die Wertsteigerung der Immobilien kommt. Unser Ziel ist eine jährliche Performance von 5%. Diese umfasst die Rendite des Nießbrauchsrechts, die bei 4,25% für alle unsere Objekte berechnet wird, sowie Wertsteigerungen der Immobilien. Bilanztechnisch amortisieren wir einen Teil der im Voraus erhaltenen Einnahmen. Bei der Freigabe, zum Beispiel beim Umzug in ein Altenheim, wird die nicht abgeschriebene Einnahme realisiert. Die Wertentwicklung unseres Fonds ist daher nicht so linear wie bei einem klassischen Immobilienfonds.
„In zwei Jahren haben wir unsere Prozesse verbessert und können sehr gut kaufen.“
Unsere Performance lag im ersten Jahr über 5% (genau 5,89%), danach im zweiten Jahr bei 4,23%. Die Schwankungen hängen von den Freigaben ab. Bislang im Jahr 2026 hatten wir keine Freigabe. Wir liegen im erwarteten Trend.
Dies ist ein Subsegment der Immobilienklasse, das eine leichte Diversifizierung bringt. Immobilienfonds tragen doch alle die gleichen Risiken, die gleiche Exponierung gegenüber Zinsen und den Kosten der energetischen Renovierung.
Was würde passieren, wenn der Immobilienmarkt fallen würde?
Das Hauptrisiko des Produkts ist das Immobilienrisiko wie bei jedem Immobilienfonds. Die Rendite ist dem Immobilienmarkt recht ähnlich. Im Gegensatz zu anderen Fonds, die mit DCF bewertet werden, aus denen hervorgeht, dass steigende Zinsen den Wert verringern, berechnen Käufer einer Wohnung oder eines Hauses keine DCF. Doch unsere Korrelation mit dem Markt ist wirklich vorhanden.
Sind klassische Immobilienfonds so gefragt, dass der Bedarf an einer Alternative durch einen Viager-Fonds kaum auffällt?
Das Interesse am Fonds war sehr stark, aber die Gründe für Bedenken zeigen den Bedarf an einer Erfolgsbilanz und einer gewissen Größe. Man musste beweisen, dass das Konzept umgesetzt werden kann. In zwei Jahren konnten wir die Akquisitionen von Immobilien, die ersten Freigaben und die ersten Verkäufe nachweisen.
Beziehen sich die Verkäufe auf Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen im Stockwerkeigentum? Wie viel hängt von Bankbeschränkungen ab?
Unser Portfolio konzentriert sich auf die Genfersee-Region, 60% auf Villen und 40% auf Eigentumswohnungen im Stockwerkeigentum.
Die Hälfte der Personen, die sich am Viager beteiligen möchten, hatten Schwierigkeiten mit ihrer Bank, ihre Kreditlinie zu erneuern. Ihr Einkommen bei 80 Jahren ist deutlich gesunken, sodass die Belastungen mit einem theoretischen Zinssatz von 5% mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen. Es gibt auch eine Bevölkerungsgruppe ohne Nachkommen und viele Fälle, in denen die Menschen ihre Nachfolge regeln und zukünftige Probleme vorausahnen möchten.
Wird auch der Bedarf an Renovierung und Investitionen in Energie erwähnt?
Die Erneuerung der Energieinstallation gehört zu den Schwierigkeiten in den Bankbeziehungen. Angesichts dieser Fragen ist es unsere Aufgabe, eine von mehreren Lösungen zu sein. Manchmal werden wir von den Kindern der Eigentümer kontaktiert, die oft bereits 60 Jahre alt sind.
Als erste Bedingung des Viagers muss der Eigentümer bereit sein, in seinem Objekt zu verbleiben. Wenn er uns kontaktiert, bedeutet das auch, dass er andere Optionen geprüft hat, z. B. die der Angehörigen oder der Bank.
Sind Anfragen Ihnen manchmal überraschend erschienen?
Die größte Anfrage betraf ein Haus im Wert von über 20 Millionen, am linken Ufer in Genf, mit einer Hypothekenschuld von 9 Millionen. Aus Gründen der Diversifizierung konnten wir nicht darauf eingehen. Wir haben auch Anfragen für Wohnungen an Genfers Uferpromenade erhalten.
Welche Auswirkungen hat der Wegfall der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Zinsen und der steuerlichen Bewertung der Mietwerte auf den Viager?
Diese Maßnahmen können einem älteren Eigentümer helfen. Es wird seine monatlichen Belastungen senken, da die Unterhaltskosten gesunken sind. Ob die Banken dies in ihren Berechnungen berücksichtigen, ist nicht sicher. Für Personen, die mit Nießbrauch verkaufen, ist es positiv. Denn heute behält der Verkäufer des Nießbrauchs die Steuer auf den Mietwert. Wir sind sehr transparent über die steuerlichen Folgen. Die Person, die das Viager verkauft und die Miete im Voraus bezahlt hat, muss weiterhin die Steuer auf den Mietwert zahlen. Die Abschaffung dieser Steuer ist eine sehr gute Nachricht für sie.
„Die Hälfte der Personen, die sich am Viager beteiligen möchten, hatten Schwierigkeiten mit ihrer Bank bei der Verlängerung ihres Kredits.“
Ich erwarte kein Angebot an Immobilienknappheit, denn jährlich gehen 80’000 Menschen in Rente. Einige werden feststellen, dass Viager erhebliche Vorteile bietet.
Der Markt wächst, aber ist das ein Problem der Finanzvermittlung?
Die Nachfrage ist stark und wächst weiter, aber der Markt muss strukturiert werden. Die Diskussion dreht sich kaum um Viager, da er vor allem innerhalb einer Familie genutzt wird und dann über wenig transparente Methoden läuft. Verschiedene Probleme werden dabei unterschätzt. Der person-to-person Viager-Vertrag erstreckt sich über viele Jahre. Die Person, die sich verpflichtet hat, Ihnen eine Rente zu zahlen und die Dachrenovierungen zu finanzieren, könnte sich die Situation ändern. In 15 Jahren könnte sie geschieden sein oder sich beruflich verändert haben. Wird sie in der Lage sein, darauf zu reagieren? Die Einschränkungen sind zahlreich. Eine zwischenmenschliche Beziehung kann sich zum Streit entwickeln.
Unsere Beziehung ist stabiler und gesünder. Wir bieten echte Garantien, vor Ort zu bleiben, falls Dach- oder Heizungsrenovierungen notwendig würden.
Eine französische Studie zeigt auch, dass Verkäufergefühle der Schuld leiden, weil sie zu lange leben, gegenüber der Familie, die das Objekt gekauft hat. Ein Gefühl, das gegenüber einem Immobilienfonds nicht existieren sollte.
Der Viager ist ein sehr spezifisches Gebiet des Immobilienmarktes, aufgrund der Beziehung, die wir aufbauen und ihrer Nachverfolgung.
Sind Sie der einzige Viager-Fonds auf dem Markt?
Es gibt Viager-Fonds im Ausland, aber in der Schweiz gibt es keinen anderen.
Was ist Ihr Ziel für das dritte Jahr?
Wir wollen bis Ende 2026 unsere Größe verdoppeln und den Anteil institutioneller Investoren erhöhen. Wir arbeiten auch an anderen Versionen des Produkts.
Sie bieten eine Lösung für das Problem des Verkaufs einer Immobilie, aber liegt das andere Problem nicht in dem erschwerten Zugang junger Generationen zum Immobilienmarkt?
Wir haben das Glück, uns von Immobilienfonds zu unterscheiden, die Gebäude an den Höchstbietenden verkaufen. Die Menschen sehen uns, weil sie in ihrem Eigentum bleiben möchten, aber eine temporäre Lösung benötigen. Sie wollen nicht an eine junge Familie verkaufen, sondern weiter darin wohnen. Wenn wir das Eigentum bei der Freigabe zurückerhalten, ist unser Ziel nicht, es zu behalten, sondern es zum aktuellen Marktpreis zu verkaufen. Und wenn die Situation es zulässt, können wir etwas Entwicklung vornehmen, zum Beispiel 4 bis 6 Wohnungen auf dem Grundstück errichten.
Wir würden das gerne tun, statt dieses Haus zu horten. Unser Fonds hat eine soziale Aufgabe zu erfüllen. Wir sind nicht da, um Familien vorzurücken und zu überbieten.
In welchem Zeitrahmen schaffen Sie es, eine Immobilie zu verkaufen?
Unser Ziel ist es, die Immobilie zügig zu verkaufen. Wir haben kein Interesse daran, sie zu behalten. Wir haben beispielsweise eine Immobilie zwei Monate nach der Freigabe verkauft. Die Immobilie benötigte keine spezifischen Arbeiten. Wir haben auch versucht, eine andere Immobilie im Ist-Zustand zu verkaufen, eine große Wohnung, und haben sie nach einigen Arbeiten in zwei Lose aufgeteilt. Schließlich wurde gerade ein weiteres Los freigegeben, das keine Arbeiten erfordert.
Was waren die günstigsten und die teuersten Immobilien, die Sie erworben haben?
Sie hat uns 800’000 Franken gekostet, im Wallis, und die teuerste 4 Millionen Franken in Genf.
