Auf der Suche nach einer Rendite von 8–12 % bei Immobilienkrediten

Der Markt für privat durch Immobilien besicherte Verschuldung in der Schweiz ist ein Nischenmarkt mit starkem Wachstum. Kann eine Immobilienfinanzierung eine Anlagechance darstellen? Sie ermöglicht Zinssätze von 8 bis 12 %, abgesichert durch eine Grundschuld. In diesem Segment ist Resolve ein Makler mit sieben Mitarbeitenden, das diese Tätigkeit seit 2022 ausbaut. Romain Dequesne, Geschäftsführer, beantwortet die Fragen von Allnews:

Wie ist Ihr Angebot der privat besicherten Immobilienverschuldung in der Schweiz entstanden?

Die zunehmende Regulierung hat Banken dazu veranlasst, ihre klassischen Hypothekendarlehen einzuschränken. Trotz dieser Verschärfung des traditionellen Marktes äußern Investoren und Entwickler weiterhin einen Finanzierungsbedarf. Genau darauf haben wir mit unserem Angebot an privater Immobilienverschuldung reagiert.

Wer ist vom traditionellen Hypothekenmarkt ausgeschlossen?

Es gibt zwei Kriterien: die Bewertung, um zu prüfen, ob der Sicherungsgegenstand den Kreditwert übersteigt, und die Belastungsauslastung, um die Rückzahlungsfähigkeit zu bewerten. Die Banken bevorzugen, dass beide Parameter grün sind, mit Beleihungssätzen zwischen 50 und 65% in erster Rangstellung. Die konservativsten gehen noch weiter: Sie legen diesen ersten Rang auf das Minimum aus Marktwert und Kaufpreis fest. Nehmen wir eine Immobilie, die mit 10 Millionen bewertet wird, aber für 8 Millionen gekauft wurde: Die meisten traditionellen Akteure würden aufgrund regulatorischer Vorgaben einen Wert von 8 Millionen ansetzen, was eine Finanzierungslücke erzeugt (niedrigere Referenzbewertung und niedrigerer Beleihungssatz).

Das zweite Kriterium betrifft die Rückzahlungsfähigkeit, gemessen von Banken anhand eines theoretischen Cash-Flows von 5%. Heutzutage, sobald beide Kriterien erfüllt sind, heißen die Banken Sie mit offenen Armen willkommen und schauen nicht mehr viel anderes an. Sind beide Signale rot, können wir Ihnen nicht helfen. Aber wenn eine Finanzierungslücke besteht – eine Immobilie, die für 8 Mio gekauft wurde, bei einem Verkehrswert von 10 Mio – genau dort greifen wir ein: Wir können den Kreditnehmer bis zu 9 oder 9,5 Mio begleiten, während eine Bank sehr wahrscheinlich ablehnen würde.

Ein anderes Szenario: Auch ohne wiederkehrendes Einkommen ist es möglich, eine private Verschuldung auf einer Immobilienbesicherung zu strukturieren. Das klassische Beispiel ist ein Käufer, der sich auf eine neue Immobilie positionieren möchte, bevor er seine Aktiva verkauft hat. Eine Bank würde ablehnen, weil der Käufer gleichzeitig zwei Objekte tragen müsste. Wir strukturieren eine Zwischenfinanzierung (Bridge-Kredit): indem wir einen konservativen Verkaufspreis über einen realistischen Zeitraum festlegen, ermöglicht dies dem Kreditnehmer, Kapital zu erhalten, um sich auf die neue Immobilie zu positionieren, während er der Zeit lässt, sein Vermögen ordnungsgemäß zu verkaufen.

Erlaubt der Wettbewerb zwischen Banken nicht, in Grenzfällen eine Finanzierung zu erhalten?

Nein, nicht mit diesen Beispielen. Es gab Zeiten, in denen man von Exceptions to Policy (ETP) profitieren konnte. Mit Basel III erhöht eine ETP die Eigenkapitalanforderungen, die bei einem Kredit zu erfüllen sind, erheblich. Wir kennen den Markt gut, gestützt durch unsere 70 Kreditgeber in der Schweiz und eine jährliche Finanzierung von einer Milliarde. Wir beobachten, dass ETPs auf dem Weg der Auslöschung sind. Wenn einer der beiden Leuchtsignale orange ist, folgen Banken gewöhnlich nicht mehr.

«Private Verschuldung wird definiert als Schulden, die nicht von Institutionellen vergeben werden.»

Ist das nicht abhängig vom gesamten Geschäftsvolumen des Kunden, das eine Bank berücksichtigt?

Das kann hilfreich sein, reicht in der Regel aber nicht aus.

Wie groß ist der Markt für private Immobilienverschuldung in der Schweiz?

Private Verschuldung wird definiert als Schulden, die nicht von institutionellen Anlegern bereitgestellt werden. Jährlich schätzen wir, dass es in der Schweiz 250 Milliarden Franken an neuen Hypothekendarlehen gibt, basierend auf den Statistiken der SNB. Die durchschnittliche Laufzeit eines Kredits beträgt 6,8 Jahre. Die Gesamtsumme des Hypothekarkreditvolumens erreicht somit 1.700 Milliarden. Wir schätzen, dass 90% dieses Betrags Banken gehören und 10% Versicherungen und Pensionskassen. Im Unterschied zu Pensionskassen, bei denen Einlagen von Kleinsparern existieren, leiht die Bank dank Hebelwirkung 3- bis 5-mal mehr.

Etwa ein Zwanzigstel dieses traditionellen Marktes entspricht der privat besicherten Immobilienverschuldung. Jährlich bringt diese Anlageklasse somit 10 Milliarden.

Ist dies ein Wachstumsmarkt, wenn die Bankauflagen zunehmen?

Statistiken fehlen, aber die Zahl der Marktteilnehmer und die der Kunden hat sich in fünf Jahren mehr als verdoppelt. Wir verzeichnen eine jährliche Wachstumsrate von über 150%. Ende 2025 beläuft sich unser Privatverschuldungs-Portfolio auf rund 100 Millionen.

Konzentriert sich dieser Markt der privaten Verschuldung auf ein geografisches oder sektorales Segment?

Die Nachfrage ist global, aber das Angebot bleibt begrenzt. Investoren ziehen es vor, ihr Kapital in Zürich anzulegen statt in Porrentruy, und Regionen mit geringerer Liquidität haben naturgemäß weniger Kreditgeber. Das Interesse konzentriert sich auf die Achse Intercity St. Gallen–Genf. Paradoxerweise mögen Banken Zürich so sehr, dass der Markt für private Verschuldung dort weniger entwickelt ist – die Wahrscheinlichkeit, eine ETP zu erhalten, ist dort höher als in Porrentruy, genau deshalb, weil der Markt dort liquider ist. Unsere Untersuchung, die wir seit zweieinhalb Jahren durchführen, bestätigt, dass zwei Regionen sich durch geringe Liquidität auszeichnen: das Juragebiet und das Tessin.

Welche Zinssätze gelten auf dem Markt der privaten Immobilienverschuldung?

Bei Resolve beachten wir strikt vier Grundsätze.

Der erste: die Hypothekensicherheit. Unsere Investoren sind im Grundbuch eingetragen, und der Eigentümer kann seine Immobilie weder verkaufen noch überhypothekieren, ohne unsere Zustimmung – wir vergeben niemals Darlehen ohne eine Immobiliengegenleistung.

Der zweite Grundsatz: Wir bieten stets eine temporäre Lösung. Bei uns ist eine Finanzierung auf Dauer nicht möglich; die Laufzeit liegt bei 2 Jahren, maximal 3 Jahren.

Der dritte Grundsatz: Die Exit-Strategie muss klar sein. Wir akzeptieren nur drei Exit-Typen: der Verkauf der Immobilie; die Refinanzierung durch Banken – typischerweise ein Hotel im Bau oder eine Villa in Renovierung, die Bank verweigert dies, solange das Bauprojekt Risken birgt, aber refinanziert, wenn das Objekt fertig ist, wobei wir die Kosten im Vorfeld steuern; oder eine Nachfolge bzw. der Verkauf eines Unternehmens. Von diesen drei Fällen abzuweichen, bedeutet Risiko für unsere Investoren.

Schließlich: Der Zinssatz hängt vom Risiko ab: Wir bieten einen SARON + 7 bis 12% an, bestimmt anhand einer Risikomatrix, die Liquidität, Lage, Assetklasse und weitere Kriterien berücksichtigt.

Warum ist dieser Zinssatz so hoch?

Es ist der Preis für den Zugang zur Liquidität. Sehr oft wenden sich Personen an uns, weil sie keinen Bankkredit innerhalb des benötigten Zeitfensters erhalten. Ein aktuelles Beispiel in Genf: Jemand, der eine Immobilie im Wert von 2 Millionen besitzt, wollte eine weitere im Wert von 3 Millionen erwerben. Alle Eigenmittel waren in der ersten Immobilie gebunden; er wandte sich an uns, um die benötigten 500 000 Franken Eigenkapital zu beschaffen. In Genf, ein extrem enger Markt, ist der Wiederverkauf solcher Objekte schnell – daher konnten wir die Kreditlaufzeit auf 9–12 Monate begrenzen. In diesem Fall beschafft unsere Tochtergesellschaft Bridge Capital die notwendigen Mittel: Das ist zwar mit Kosten für den Kunden verbunden, ermöglicht ihm aber, die Transaktion nicht zu verpassen.

Wir verfügen über ein spezialisiertes Team für die Strukturierung: Due Diligence, Risikoanalyse, Risikominderungsmechanismen – mit demselben Anspruchsniveau wie eine Bank. Sobald der Dossier erstellt ist, legen wir es unserem Netzwerk qualifizierter Investoren vor, die in der Regel innerhalb von 48 Stunden entscheiden.

Hat die Liquidität zugenommen?

Wenn man von Liquidität im Immobilienmarkt spricht, also von Kauf- und Verkaufsaktivität, hat sich die Aktivität in den kantonalen Immobilienanzeigen etwas verlangsamt. Der Rückgang liegt bei etwa einem Viertel innerhalb eines Jahres. Transaktionen gehen also zurück.

Welche Arten von Angeboten führen Sie durch?

Wir strukturieren drei Angebotsarten je nach Größe der Finanzierung: Von einem OTC-Darlehen bis zu 2 Millionen; Titel mit einem schweizerischen Bezahlanleger von 5 bis 20 Millionen; und darüber hinaus von 20 bis 50 Millionen, eine Verbriefung in Form einer Anleihe mit ISIN-Code, gesichert durch die Hypothek und mit einem Coupon von 7 bis 12%. Dieses Format ist auf diesem Markt noch selten: Die jährlich generierten 10 Milliarden privat verschuldete Kredite konzentrieren sich derzeit auf Transaktionen außerhalb des Börsenhandels oder auf Immobilien im gewerblichen Bereich – Hotels, insbesondere – finanziert von ausländischen Private-Equity-Fonds. Unsere Anleihe-Struktur ermöglicht unabhängigen Vermögensverwaltern und Fachleuten endlich einen einfachen und gut dokumentierten Zugang zu dieser Anlageklasse.

«Sehr oft wenden sich Menschen an uns, weil sie innerhalb des Zeitfensters, das sie benötigen, keinen Bankkredit bekommen.»

Drückt der Zinssatz von 12% eine Liquiditätsprämie oder eine hohe Ausfallrate aus?

Wir haben bislang keinen Ausfall verzeichnen müssen. Ich versichere unseren Investoren, dass es sich nicht um eine klassische Immobilienanlage handelt, sondern um ein alternatives an Immobilien besichertes Produkt. Unser Analyse- und Due-Diligence-Prozess ist darauf ausgelegt, dass der Investor sein Kapital und seine Zinsen zurückerhält. Die Unsicherheit liegt vor allem im Timing: Gelegentlich bitten Kunden um eine zusätzliche Frist von ein oder zwei Monaten, wodurch wir das Darlehen auf andere Konditionen umstrukturieren. Solange der Wert der Sicherung erhalten bleibt, bleibt das Risiko kontrollierbar. Im Gegensatz zu anderen Rechtsordnungen kompensieren wir im Insolvenzfall in der Regel nach 18 Monaten, während es andernorts 5 Jahre oder mehr dauert.

Die Prämie von 12% spiegelt vor allem ein Timing- bzw. Liquiditätsrisiko wider – nicht ein Kreditrisiko. Immobilienentwickler gehören zu den größten Nachfragern nach privater Verschuldung, aber ihr Profil ist schwerer zu steuern: mehrere Projekte gleichzeitig, Bau- und Entwicklungsrisiken. Deshalb finanzieren wir niemals ein Projekt ohne Baugenehmigung.

Der zweite Faktor, der die Zinssätze nach oben treibt, ist die Knappheit des Kapitals: Die Nachfrage nach Finanzierung übersteigt heute das Angebot an verfügbaren Kreditgebern.

Was sind Ihre Projekte in drei Jahren?

Wir werden diese Aktivität mit der Unterstützung von 70 Beratern in der Schweiz und einem etablierten Netzwerk ausbauen, das uns täglich Dossiers übermittelt. Wahrscheinlich starten wir einen Anlagefonds, basierend auf unserer Bilanz (30 Transaktionen im letzten Jahr) und einer Rendite von 10,8% für unsere Investoren. Doch bevor wir rennen, müssen wir erst gehen lernen.

Wir fangen gut an zu laufen: Risiken zu beherrschen, uns in den 26 Kantonsregimen zurechtzufinden, den regulatorischen Rahmen zu verstehen und die Präferenzen der Vermögensverwalter zu berücksichtigen. Einige suchen eine längere Zeichnungsdauer. Im Gegensatz zu einer klassischen Anleihe bieten wir eine Zeichnungsfrist von ca. 2 Monaten, um Liquidität für 18–24 Monate zu investieren, bei 8–9%.

Wollen Sie durch die Einstellung weiterer Experten wachsen?

Ja, teils, aber Experten für private Verschuldung sind in der Schweiz rar. Wir setzen auch auf Technologie, mit der Integration von KI in unsere Prozesse. Ein Dossier umfasst im Durchschnitt 350 Unterlagen, und KI spart uns erheblich Zeit bei Analyse und Verarbeitung. Dieser Produktivitätsschub ermöglicht es uns, unsere Experten dort einzusetzen, wo sie den größten Mehrwert bringen: Risikobewertung, Strukturierung des Deals und die Beziehung zu unseren Investoren. Dennoch wird das Team wachsen: Wir werden bis Ende des Jahres zehn Personen sein.

Wie groß ist die Marge von Resolve?

Die Marge hängt von der Größe des Kredits ab. Wir arbeiten mit einem festen Betrag. Die Analyse einer Opportunity erfordert einen erheblichen Analyseaufwand. Der Kredit muss daher groß genug sein, damit es sich lohnt. Bei einer großen Obligationen-Transaktion liegt unsere Marge bei 2–3%. Sie übersteigt die einer Bankhypothek, bleibt aber vernünftig. Unser Horizont ist langfristig in einer sich stark entwickelnden Branche, die sich als Aufholmarkt gegenüber reiferen Märkten wie Nordamerika positioniert.

Was passiert, wenn es auf Ihrem Markt in 1 oder 2 Jahren zu einem Rückgang kommt?

Wir sind ein sehr kleiner Akteur auf diesem Markt. Wenn er um 10% zurückgeht, genügt es uns, uns anzupassen und besser zu arbeiten, um Marktanteile zu gewinnen. Das eigentliche Risiko liegt nicht dort, sondern weniger im Volumen als in der Ausfallrate. Das ist etwas, das wir vorhersehen müssen. Eine mögliche Exit-Strategie bleibt die Refinanzierung durch Banken, aber die Bankregeln ändern sich schnell: Für Wohnimmobilien in Zürich war es vor zwei Jahren üblich, 80% der Finanzierung zu erhalten; heute wären 66% bereits eine gute Nachricht. Hier hilft uns die Technologie sehr: Sie stärkt unsere Fähigkeit zur Vorhersage durch Risiko- und Cashflow-Analysen.

Wer ist der Marktführer in Ihrem Markt?

Es handelt sich vermutlich um einen sehr großen, regulierten Schweizer Fonds mit einem konservativeren Risikoprofil und einer Rendite von 4 bis 4,5%. Er richtet sich an institutionelle Investoren, während wir GFI und Family Offices bevorzugen.