Trotz der Befürchtungen hinsichtlich der Konjunktur infolge eines von Handels- und geopolitischen Spannungen belasteten wirtschaftlichen Umfelds hat der Immobilienmarkt im Waadtländer Kanton seine Dynamik beibehalten: Die Preise einzelner Häuser stiegen 2025 um 7,0%, die Preise von Eigentumswohnungen im Stockwerkeigentum (PPE) um 4,3%. Er hat insbesondere von den weiterhin niedrigen Zinssätzen profitiert.
Niedrige Hypothekenzinsen, dynamische Demografie und begrenztes Angebot: Die gleichen Treibkräfte stützen seit mehreren Jahren den Markt für Immobilien im Eigenheim im Kanton. Nachdem das Jahr 2023 aufgrund eines vorübergehenden Anstiegs der Zinssätze wenig dynamisch gewesen war, war 2024 von einer Erholung geprägt, bedingt durch eine Entspannung der Finanzierungskosten. Dieser Aufwärtstrend setzte sich 2025 fort: Die Preise für Villen stiegen erneut um 7,0%, und die Preise für PPE um 4,3%. In allen Bezirken notieren sie somit auf Rekordniveau. Die Dynamik lag jedoch immer noch hinter der Entwicklung, die in einigen Perioden seit Beginn des Jahrhunderts beobachtet wurde. So hatte der Preisanstieg vor zehn oder zwanzig Jahren deutlich die 10%-Schwelle überschritten.
Der Leitzins der SNB bei 0%
Die Finanzierungskosten blieben 2025 niedrig, mit festen Hypothekarzinsen für 5- und 10 Jahre, die sich knapp unter der Marke von 2% bewegten. Sie bewegen sich auf diesem Niveau seit Mitte 2024, nachdem sie 2023 infolge der Inflation, bedingt durch den Krieg in der Ukraine und die Energiekrise, auf rund 3% gestiegen waren. Die Hypothekarzinsen folgten damit einer ähnlichen Kurve wie der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Letzterer stieg von -0,75% im Juni 2022 auf 1,75% im Juni 2023, bevor er im Juni 2025 wieder auf 0% fiel.
Das wirtschaftliche Umfeld wurde im vergangenen Jahr durch die Einführung hoher Zölle durch die Vereinigten Staaten gestört, die sich nach Verfügungen, Abkommen und Gerichtsentscheidungen entwickelten. Die Auswirkung auf das Wachstum war jedoch begrenzt. Nach Schätzungen der Konjunkturkommission Vaud hat sich diese im Kanton sogar leicht beschleunigt, von 2,1% im Jahr 2024 auf 2,4% im Jahr 2025, unterstützt durch die Bildung von Lagerbeständen in den USA vor der Erhöhung der Einfuhrzölle sowie durch eine robuste Binnenachfrage.
Positive Signale in einem gemischten Umfeld
Der Arbeitsmarkt war ebenfalls relativ stabil. Die Zahl der Arbeitsplätze (Vollzeitäquivalente) im Kanton blieb stabil, sowohl im sekundären als auch im tertiären Sektor. Die Arbeitslosenquote ging von durchschnittlich 3,9% im Jahr 2024 auf 4,5% im Jahr 2025. In diesem gemischten Umfeld gab es dennoch einige positive Signale zu vermelden. Insbesondere setzt sich das demografische Wachstum fort, mit einer Bevölkerungszunahme im Kanton Waadt von 1,0% im Jahr 2025. Was die Inflation betrifft, so sank sie von durchschnittlich 1,1% im Jahr 2024 auf 0,2% im Jahr 2025; diese Stabilität erklärt sich vor allem durch den Rückgang der Preise für importierte Güter, insbesondere Energie.
Die Binnenachfrage, die normalerweise die Konjunktur im Kanton in Phasen einer schwachen Weltwirtschaft stützt, bleibt robust. Die Indikatoren der Vaudoise Konjunkturkommission, Ende März erhoben, zeigen eine widerstandsfähige Geschäftstätigkeit.
Wohnungsmarkt angespannt
Auf der Angebotsseite fällt der Wohnungsbau schwer mitzuhalten: Rund 2.920 neue Objekte, zur Miete oder als Eigentumswohnungen im Stockwerkeigentum, müssen in den Jahren 2025 und 2026 durchschnittlich auf den Markt kommen, gegenüber etwa 4.700 pro Jahr im Durchschnitt von 2020 bis 2024. Die Leerwohnungsquote lag am 1. Juni 2025, wie auch 2023 und 2024, leicht unter 1,0%; in allen Distrikten liegt sie unter der Schwelle von 1,5%, die als Gleichgewichtsmarkt gilt. Die Entspannung, von der der Wohnungsmarkt bis 2020 profitierte, mit einer Leerwohnungsquote von bis zu 1,4%, gehört der Vergangenheit an. Ein weiteres Zeichen in diese Richtung: Die auf dem Markt angebotenen Mieten steigen. Nach einem Rückgang von etwa 22,1% von Mitte 2014 bis Anfang 2022 stiegen sie in vier Jahren erneut um 10,9%.
Markt bleibt dynamisch
Die Aussichten sind von Unsicherheit geprägt. Der Konflikt im Nahen Osten und seine Auswirkungen auf Energiepreise und Lieferketten führen zu einer leichten Inflationserhöhung und Zinsanstiegen. Wenn dieser Kontext die Wachstum im Kanton bremsen könnte, scheinen die Auswirkungen zum Zeitpunkt dieses Textes jedoch begrenzt zu sein: Von Januar bis Mai stieg die Inflation jährlich von 0,1% auf 0,6%. In diesem Zeitraum stieg zudem die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihen der Eidgenossenschaft um 0,1 Prozentpunkte auf über 0,4%. Dennoch bleiben die Hypothekarzinsen im historischen Vergleich relativ niedrig: etwa 1,8% zu Beginn Juni für ein festverzinsliches Darlehen über 5 Jahre und 2,1% für ein Darlehen über 10 Jahre.
Weitere Faktoren stützen den Immobilienmarkt, wie die Demografie mit einem Anstieg der Waadtländer Bevölkerung im ersten Quartal um 0,9% und der Mangel an Neubauwohnungen. Eine Fortsetzung des Preisanstiegs bei Villen und PPE scheint sich abzzeichnen; das Potenzial für Wertsteigerungen ist jedoch durch das Preisniveau begrenzt. Im Renditemarkt führen die niedrigen Renditen der Anleihen dazu, das Interesse von Anlegerinnen und Anlegern zu stärken. Schließlich bleiben Gewerbeflächen anfällig für die Konjunktur sowie für strukturelle Entwicklungen wie Telearbeit, Online-Handel oder Shopping-Tourismus.
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