Varia US Properties hat die Optimierung seines Portfolios fortgesetzt, indem drei ältere Immobilien veräußert wurden. Folglich hat sich das operative Ergebnis, einschließlich der Neubewertung, verbessert und erreichte im ersten Quartal 2026 einen Gewinn von 2,2 Mio. USD (Q1 2025: Verlust von 0,3 Mio.). Bei konstantem Perimeter blieben Belegungsquote und Mieteinnahmen stabil.
Manuel Leuthold, Vorsitzender des Verwaltungsrates von Varia US Properties, erklärte: «Unser Unternehmen hat im ersten Quartal 2026 fortwährende signifikante Fortschritte bei der Verfolgung seiner strategischen Ziele gemacht. Zu diesen Zielen gehören die Optimierung des Portfolios durch den Verkauf älterer Immobilien, die Freisetzung von Kapital in Vermögenswerten, die hohe laufende Ausgaben erfordern, sowie die Verbesserung des langfristigen Wachstumprofils von Varia US».
In Folge dessen hat die in der Schweiz ansässige Immobiliengesellschaft, die ausschließlich in in den USA für gemeinschaftliches Wohnen vorgesehene Vermögenswerte investiert, die Veräußerung von drei älteren Immobilien abgeschlossen, deren durchschnittliches Alter auf 1977 zurückgeht, im ersten Quartal 2026. Das operative Ergebnis, einschließlich Neubewertung, belief sich somit auf einen Gewinn von 2,2 Mio. USD im ersten Quartal 2026 (Q1 2025: Verlust von 0,3 Mio.). Normalisierte EBITDA ist auf 5,6 Mio. gesunken (Q1 2025: 8,7 Mio.), hauptsächlich aufgrund der Verringerung der Portfoliogröße und der relativ festen Verwaltungsaufwendungen. Die normalisierten operativen Cashflows aus Betriebstätigkeit (Funds From Operations, FFO) blieben relativ stabil bei 2,0 Mio. USD im ersten Quartal 2026 (Q1 2025: 2,1 Mio.). Die zuvor genannten Immobilienverkäufe trugen außerdem zu einem Rückgang der gesamten Betriebskosten um 3,4% bei, die sich auf 20,5 Mio. USD für das Quartal zum 31. März 2026 beliefen (21,3 Mio. im Q1 2025).
Die gesamten Finanzierungskosten sanken auf 11,0 Mio. USD im Q1 2026 gegenüber 12,1 Mio. USD im Q1 2025, dank der Rückzahlung der Anleihe über CHF 50,0 Mio. (VAR21), die das Währungsrisiko des Unternehmens auf seine Fremdkapitalposition in Schweizer Franken deutlich reduziert hat. Zudem wurde die schuldenlast mit höheren Zinssätzen im Immobilienbereich parallel zu den drei Veräußerungen im Quartal getilgt, wodurch der gewichtete durchschnittliche Zinssatz über alle verbleibenden Immobilien auf etwa 4,36% sank, deutlich unter den aktuellen Marktzinsen. Insgesamt, nach Berücksichtigung eines steuerlichen Vorteils von 2,4 Mio. (Q1 2025: 3,0 Mio.), schloss das Unternehmen den Berichtszeitraum mit einem Verlust von 6,3 Mio. USD ab (Q1 2025: Verlust von 9,5 Mio.).
Varia US hat im ersten Quartal 2026 seine Bilanz durch die teilweise Rückzahlung eines kurzfristigen Darlehens in Höhe von CHF 19,5 Mio. gestärkt. Kurz nach dem Zeitraum wurden die verbleibenden CHF 5,5 Mio. dieses kurzfristigen Darlehens durch den Erlös aus zwei weiteren strategischen Veräußerungen getilgt. Die erste Transaktion wurde Ende April abgeschlossen, und die zweite dürfte heute, am 28. Mai 2026, abgeschlossen werden.
Auf der Ebene der Immobilien betrug das Netto-Betriebsergebnis bei konstantem Perimeter einen Anstieg von 4,6% und erreichte im ersten Quartal 2026 12,4 Mio. USD (Q1 2025: 11,9 Mio.). Dies war hauptsächlich auf erhebliche Einsparungen bei Versicherungen zurückzuführen, die die Immobiliene performance im Rest des Jahres 2026 unterstützen werden, gepaart mit einem moderaten Umsatzwachstum. Die monatliche Miete pro Einheit bei konstantem Perimeter stieg von 1.292 USD im Dezember 2025 auf 1.300 USD im März 2026. Die Belegungsquote bei konstantem Perimeter blieb relativ stabil bei 90% (Q1 2025: 91%). Der Gesamtwert des Portfolios fiel von USD 1,046 Millionen auf USD 947,2 Millionen, aufgrund der drei im Quartal durchgeführten Veräußerungen, während der Wert des Portfolios bei konstantem Perimeter im Vergleich zu Dezember 2025 relativ stabil blieb.
Ausblick
Der US-amerikanische Mehrfamilienwohnungsmarkt hat im ersten Quartal 2026 weiterhin Anzeichen einer Verbesserung gezeigt, nachdem Jahre mit stabiler Bautätigkeit und makroökonomischer Volatilität vorangegangen waren. Die anhaltenden Schwierigkeiten bei der Erschwinglichkeit von Wohneigentum stützen die Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere in den Segmenten von Arbeitswohnungen, in denen Varia US Properties präsent ist. Wenn das Gesamtmiete-Wachstum kurzfristig in den meisten Märkten moderat bleiben dürfte, erwartet das Unternehmen eine allmähliche Verbesserung im Laufe des Jahres 2026, mit stärkerem und nachhaltigerem Wachstum in 2027, während sich der Angebotsdruck reduziert. Varia US ist gut positioniert, von diesem Trend zu profitieren, dank der geografischen Diversität seines Portfolios.
Auf operativer Ebene wird Varia US weiterhin nicht-diskretionären Investitionsausgaben Priorität innerhalb seines bestehenden Portfolios einräumen, um die Qualität der Vermögenswerte zu bewahren und die Generierung langfristiger Cashflows zu schützen. Außerdem wird es seine Bemühungen verstärken, gezielte Investitionen mit Mehrwert später im Jahr durchzuführen. Das Unternehmen geht von einem kontinuierlichen Leasingabschlussrhythmus aus, der sich an die übliche Sommersaison anpasst und seine Leistung im zweiten Halbjahr sowie bis 2027 unterstützen sollte.
Wie zuvor angekündigt, führt das Unternehmen derzeit eine Rekapitalisierungsmaßnahme durch, um ein wertschöpfendes Wachstum zu unterstützen. Dieser Prozess hat das starke Interesse einer breiten Palette potenzieller Finanzpartner geweckt und Varia US in eine ausgezeichnete Position versetzt, um eine positive Lösung zu sichern; der Abschluss der Transaktion ist voraussichtlich vor Jahresende vorgesehen.
Matthew Levy, Managing Partner Americas bei Stoneweg, dem externen Vermögensverwalter von Varia US Properties, erklärte: «Dank eines stärkeren Basportfolios, geringerer Verschuldung und größerer finanzieller Flexibilität geht Varia US davon aus, gut positioniert zu sein, um wieder Wachstum zu erreichen, während die Transaktionsaktivität zunimmt und die Fundamentaldaten sich weiter festigen; wir rechnen mit diesem Übergang, bevor der allgemeine Marktausgleich erreicht wird».
