In Zusammenarbeit mit Wüest Partner und Popety präsentiert Barnes Suisse SA heute seinen ersten Barnes Market Outlook Wohnimmobilien (BMO). Dieses neuartige kartografische Analysewerkzeug gibt regionenweise die Realität des Immobilienmarkts in der Romandie wieder. Basierend auf mehreren Tausend realen Transaktionen liefern diese Karten eine Referenz, die bislang im Umfeld traditioneller Immobilienpublikationen fehlte. Ein Vorgehen, das sich auf statistische Strenge und tausende reale Transaktionen stützt, um endlich eine zuverlässige Lesart des Wohnimmobilienmarkts in der Romandie zu ermöglichen.
In einem Romandie-Wohnimmobilienmarkt, der je nach Region stark variiert, ist der Zugang zu verlässlichen Preisdaten eine Grundvoraussetzung für jede Entscheidung. Diese Feststellung hat Barnes Suisse SA dazu veranlasst, seinen Barnes Market Outlook Wohnimmobilien (BMO) zu veröffentlichen, in Zusammenarbeit mit Wüest Partner und Popety.
Barnes Suisse SA ist die einzige Immobilienmarke, die ihren Kunden die Möglichkeit bietet, den Preis pro Quadratmeter in jeder Gemeinde direkt auf ihrer Website zu prüfen, dank eines Online-Schätzers. Dieses Werkzeug ersetzt nicht die Expertise des Maklers – die Bodenkenntnis, die Sicht, die genaue Lage und die Besonderheiten der Immobilie einbezieht –, sondern bietet einen ersten objektiven Referenzrahmen, der auf realen Transaktionen basiert.
Die Studie basiert auf mehreren Tausend realen Transaktionen, die zwischen 2020 und 2025 registriert wurden und auf zehn Regionen der Romandie verteilt sind. Die Zahlen sprechen für sich: 488 Verkäufe von Wohnungen im Zentrum von Genf, 164 am linken Seeufer, 1500 in der Lausanner Agglomeration, mehr als 3000 im Wallis. Jedes veröffentlichte Indikator ist statistisch repräsentativ für seinen Markt. Ziel ist es, Käufern, Verkäufern und Branchenfachleuten konkrete und objektive Orientierungshilfen zu bieten, damit sie informierte Entscheidungen treffen können.
Für Robert Curzon Price, CEO von Barnes Suisse SA, kombiniert der BMO die Rohdaten mit der Feldexpertise, die seine Teams täglich in den zehn abgedeckten Regionen sammeln: „Ich erstelle seit 2012 Studien zum kommerziellen Immobilienmarkt. Es war Zeit, dieselbe Strenge auch auf den Wohnbereich anzuwenden. Auf diesem Markt fehlen Käufern, Verkäufern und Investoren verlässliche Orientierung – basierend auf realen Volumen, nicht auf einer Handvoll isolierter Transaktionen. Diese Daten habe ich in Auftrag gegeben und finanziert, um etwas zu schaffen, das Sinn ergibt – ein Werkzeug, das die Wahrheit des Marktes sagt.“
Eine dreidimensionale Marktdarstellung
Das BMO beschränkt sich nicht auf eine statische Momentaufnahme der Preise. Für jede abgedeckte Region unterscheidet es drei Segmente, deren Dynamik deutlich voneinander abweichen kann: der Wiederverkaufsmarkt, Neubauprojekte und das Luxussegment. Es umfasst Transaktionen bis zu 10 Millionen Franken, mit einer besonders feinen analytischen Tiefe bis 4 Millionen.
„Diese Segmentierung ist absichtlich: Zu behaupten, dass ein Markt insgesamt steigt oder stabil bleibt, bedeutet, unterschiedliche Realitäten je nach Art der betreffenden Immobilie zu verwischen“, fügt Robert Curzon Price hinzu.
Jede Zone wird thus detailliert mit:
- Der durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter, aufgeschlüsselt nach Immobilientyp (Wohnungen, Villen);
- Der Anzahl der Transaktionen, die der Berechnung zugrunde lagen;
- Der Markttendenz (Aufschwung, Stabilität, Rückgang) für jedes der drei Segmente.
Als Beispiel zeigt der Freiburgsche Markt die Relevanz dieses Ansatzes deutlich: Wenn Neubauprojekte dort logisch eine Aufwärtsentwicklung aufweisen – was einen Kanton in voller Entwicklung widerspiegelt – zeigen der Wiederverkauf und der Luxus ein deutlich stabileres Profil, das durch aggregierte Daten nicht offengelegt worden wäre.
Über die Preise hinaus führt das BMO auch die Anzahl der Transaktionen pro Markt als Schlüsselindikator für die Liquidität einer Zone und die tatsächliche Fähigkeit eines Käufers, eine Transaktion abzuschließen, ein. Barnes Suisse SA plant, dieses Instrument bald um einen weiteren Indikator zu erweitern – die durchschnittliche Vermarktungsdauer (Days on Market) – um zu messen, wie schnell eine Immobilie je nach Gebiet einen Käufer findet. In der zweiten oder dritten Ausgabe wird der Vergleich der Daten eines Jahres mit dem nächsten möglich sein, um strukturelle Trends zu identifizieren und die Marktentwicklungen mit zunehmender Zuverlässigkeit vorherzusagen.
Ein Werkzeug im Dienst von Privatpersonen und Entwicklern
Das BMO wurde entwickelt, um einem konkreten Bedürfnis gerecht zu werden: jeder Person, die in eine Immobilientransaktion involviert ist – sei es Käuferin, Verkäuferin, Investorin oder einfach in der Phase des Abwägens – einen objektiven und verlässlichen Referenzrahmen zu bieten, um eine Chance zu bewerten. „Man kann sich nicht zum Experten auf einem so disparaten Immobilienmarkt wie dem Romandie-Mmarkt aufschwingen. Diese Karten sind vor allem ein Dialogwerkzeug – für eine Verkäuferin, die den Preis ihrer Immobilie erfahren möchte, für einen Käufer, der zwischen zwei Zonen zögert, oder für einen Entwickler, der ein Projekt realisiert und seinen Business-Plan vorbereitet. Für diese drei unterschiedlichen Akteure lautet die Frage: Ist der Preis im Einklang mit dem Durchschnitt des regionalen Marktes? Der wohnungsbezogene BMO antwortet darauf mit derselben Strenge, egal ob man in Genf, Sion, Verbier oder Bulle ist. Ein echtes Gespräch mit unseren Kunden zu führen, das auf Fakten statt auf Eindrücken basiert – genau das ermöglichen diese Karten“, so Robert Curzon Price.
Regionale Spezialisten, die weiterhelfen
Zur Begleitung der Veröffentlichung des BMO ist jeder Geschäftsstellenleiter von Barnes in der Romandie in der Lage, die dynamischen Eigenheiten seiner Region zu kommentieren, die beobachteten Trends anhand von Beispielen aktueller Transaktionen zu veranschaulichen und die Bedürfnisse der Kunden in den Märkten, die sie von innen kennen, zu erfüllen.
Aufteilung nach Region
Genf
Der Genfer Markt bleibt einer der angespanntesten und teuersten der Schweiz, mit einer Eigentümerquote von nicht mehr als 18,9 % – weniger als die Hälfte des nationalen Durchschnitts. Die Preise pro Quadratmeter variieren signifikant je nach Sektor und reichen von 9.768 Franken in der Champagne-Region bis 16.677 Franken im Stadtzentrum für Wohnungen. Was bei der Lektüre der Daten auffällt, ist die Tiefe des Marktes: 488 Transaktionen im Zentrum, 213 Hausverkäufe im Sektor Trois-Chênes–Salève, 178 Villen am linken Lac-Ufer – Volumina, die diesen Indikatoren eine seltene statistische Robustheit verleihen. Die Trends bleiben insgesamt stabil über die drei Segmente – Wiederverkauf, Neubauprojekte und Luxus – was eher eine konjunkturelle Enge als ein ausgeprägter Stillstand widerspiegelt, wobei das knappe Angebot die Preise hochhält.
La Côte (Waadt)
Mit 108.000 Einwohnern und einer Eigentümerquote von 30,1 % präsentiert La Côte ein anderes Profil als Genf: zugänglicher, liquider, getragen von einer stabilen Nachfrage von Haushalten, die Nähe zum Genfersee mit noch vernünftigen Preisen verbinden möchten. Die Stadt Nyon und ihre Umgebung weisen Preise um 11.200 Franken/m² für Wohnungen auf, während der Sektor Terre Sainte – stärker gefragt, näher am See – ihn auf bis zu 12.157 Franken treibt, mit 228 Hausverkäufen als Beleg. Morges liegt am unteren Rand der Karte leicht unter 10.300 Franken für Wohnungen und bestätigt seine Position als ausgewogener Markt mit 353 Transaktionen. Insgesamt für La Côte bleiben die Trends in allen drei Segmenten stabil, was auf einen ausgereiften Markt hindeutet, der die Nachfrage ohne Sprünge aufnimmt.
Nordwaadt
Mit 190’000 Einwohnern und einer Eigentümerquote von 30,1 % präsentiert Nordwaadt das Profil eines zugänglichen und funktionalen Marktes, weit entfernt von den Spannungen des Léman-Beckens. Die Preise dort gehören zu den erschwinglichsten in der Romandie: etwa 6.000 bis 6.100 Franken/m² im Jura Nord Vaudois und Broye-Vully, mit einem leichten Anstieg für den Gros-de-Vaud, näher an der Agglomeration Lausanne, der auf 7.464 Franken für Wohnungen und 8.020 Franken für Häuser ansteigt. Was diesen Markt auszeichnet, ist seine Tiefe: 342 Hausverkäufe im Jura Nord Vaudois, 729 Transaktionen in der gesamten Region – Volumen, die einen liquiden Markt ergeben, getragen von solider lokaler Nachfrage. Yverdon-les-Bains unterscheidet sich deutlich mit Preisen vor Ort von 8.728 Franken/m² für Wohnungen, was seine Rolle als urbaner Knotenpunkt für den Norden des Kantons bestätigt. Die Tendenzen zeigen Zuwachs bei Wiederverkauf und Neubauprojekten, was auf einen dynamischen Markt hindeutet, während Luxus stabil bleibt – logisch in einer Region, die vor allem durch ihre Erreichbarkeit definiert.
Osten Vaud
Der Osten Vaudois ist vielleicht die kontrastreichste Region der Romandie, und gerade das macht ihn so interessant zu lesen. Einerseits weist die Riviera Vevey-Montreux durchschnittlich zu den höchsten Preisen des Kantons auf – 10.759 Franken/m² im Riviera-Gebiet für Wohnungen. Die Stadt Montreux erreicht 11.818 Franken und Vevey 11.154 Franken, getragen von 788 bzw. 1.451 Transaktionen, was liquiden Märkten entspricht. Am Kartenrand bietet der Bezirk Aigle Wohnungen zu 7.205 Franken/m² und Häuser zu 6.247 Franken, mit 476 bzw. 305 Verkäufen als Beleg – ein Markt mit Volumen, zugänglich. Pays-d’Enhaut stellt eine Ausnahme dar: 13.963 Franken/m² für Wohnungen bei lediglich 48 Transaktionen, mit extrem breiten Spannen, was einen Nischenmarkt widerspiegelt, in dem der hochwertige Bergaufenthalt als Zweitwohnsitz die Durchschnitte nach oben zieht. Die Wiederverkäufe steigen in der gesamten Region, Neubauprojekte bleiben stabil und auch der Luxus verzeichnet eine positive Tendenz – ein starkes Signal für eine Region, deren Anziehungskraft zwischen See und Berg nicht abnimmt.
Lausanne
Zweitgrößte Stadt der Romandie gehört Lausanne zu den aktivsten und am stärksten gegliederten Immobilienmärkten der Region. Die Karte offenbart eine Preisgeografie, die besonders gut lesbar ist: Innenstadt und Lausanne Est – einschließlich der Gemeinden Pully und Lutry, die wegen ihrer Lage am See geschätzt werden – weisen Preise von rund 13.000 bis 13.340 Franken/m² für Wohnungen auf, während Lausanne Ouest und Nord zwischen 10.300 und 11.300 Franken liegen. Die zahlreichen Projekte in Lausanne Ouest, die in den nächsten zwei Jahren realisiert werden, werden die Preise sehr wahrscheinlich senken. Lausanne Nord-Est, ländlicher und weniger gut vernetzt, liegt bei 7.349 Franken/m², was die bemerkenswerte Spannweite eines Marktes veranschaulicht, der je nach Lage fast das Doppelte erreichen kann. Insgesamt bilden 1.500 Transaktionen von Wohnungen und 655 von Häusern die regionalen Mittelwerte. Wiederverkauf und Neubauprojekte steigen beide – ein Indiz für eine laufende Nachfrage, die das Angebot strukturell nicht ausreichend befriedigen kann.
Morges
Der Bezirk Morges, 89.000 Einwohner, verborgen zwischen dem See und dem Vaudois Plateau, ist ein Übergangmarkt zwischen dem lemanischen Druck und der Ruhe des Hinterlandes – und die Daten spiegeln dies präzise wider. Die Stadt Morges liegt bei 10.292 Franken/m² für Wohnungen im gesamten Bezirk, mit 353 Transaktionen als Beleg – aber das Stadtzentrum weist 11.371 Franken/m² auf, mit Spannen bis 13.772 Franken, was bestätigt, dass Morges-Stadt sehr attraktiv ist und eine kohärente und liquide Alternative zu Lausanne bildet. Sobald man ins Plateau oder in Haut-Morges zurückkehrt, fallen die Preise deutlich – 7.520 bzw. 6.845 Franken/m² – und zeigen ein noch sehr zugängliches Hinterland, getragen von einer Nachfrage nach geräumigen Hauptwohnsitzen. Bemerkenswert: Alle drei Segmente – Wiederverkauf, Neubauprojekte und Luxus – steigen, was eine der wenigen Regionen des Kantons mit einer insgesamt positiven Dynamik ausmacht.
Neuenburg
Mit 180’000 Einwohnern und einer Eigentümerquote von 30,7 %, weist der Kanton Neuenburg eine Preislandschaft auf, die zu den polarisierteren in der Romandie gehört. Einerseits der Littoral – der die Stadt Neuenburg und ihre angrenzenden Gemeinden umfasst – zeigt 7.034 Franken/m² für Wohnungen, mit 478 Transaktionen, und die Stadt selbst erreicht 8.312 Franken, was seinen Status als eigenständiger urbaner Markt bestätigt. Am anderen Ende des Kantons sinkt das Val-de-Travers auf 2.972 Franken/m² für Wohnungen – eines der niedrigsten Niveaus der gesamten Romandie – bei nur 18 Transaktionen. Zwischen diesen Extremen liegen die neuchâteloischen Berge und das Val-de-Ruz mit Positionen zwischen ca. 3.678 und 5.417 Franken/m², mit bescheidenen, aber konsistenten Volumen. Bemerkenswert: Die Wiederverkäufe bleiben im Kanton stabil, während Neubauprojekte steigen – ein Zeichen dafür, dass der Neubau Käufer findet, in einem Kanton, der seine Attraktivität neu beleben möchte.
Fribourg
Der Kanton Freiburg verzeichnet eine Eigentümerquote von 41,7 %, deutlich über dem nationalen Durchschnitt. Der Erwerb von Eigentum ist daher für einen großen Teil der Bevölkerung Realität. Die kantonalen Preise – 6.530 Franken/m² für Wohnungen, 6.784 Franken/m² für Häuser – basieren auf bemerkenswerten Transaktionsvolumen: 1.275 Wohnungstransaktionen und 1.077 Hausverkäufe, was ihn zu einem der liquidesten Märkte des erweiterten Genfersee-Geländes macht. Die Sarine-Region, mit 408 Wohnungstransaktionen und der Stadt Freiburg bei 8.209 Franken/m², treibt den Markt nach oben, während Bezirke wie Glâne oder Singine Preise zwischen 5.500 und 6.300 Franken/m² bieten – zugänglich, stabil und getragen von einer soliden lokalen Nachfrage. Doch die Gruyère zieht besondere Aufmerksamkeit auf sich: 314 Wohnungstransaktionen und die Stadtzentrum mit 7.202 Franken/m². Ohne Überraschung erlebt Bulle eine echte Immobilienwelle, getragen von einem anhaltenden Bevölkerungswachstum, einem stark wachsenden Angebot an Neubauwohnungen und einer zunehmenden Attraktivität für Haushalte, die eine sehr gut erschlossene Lage suchen. Das Gruyère-Profil ist insgesamt ausgewogen, was auf einen gesunden Markt in kontrolliertem Wachstum hindeutet, fern von den Spannungen, die man weiter westlich beobachtet – mit der bemerkenswerten Ausnahme, dass Bulle sich inzwischen in eine andere Liga katapultiert hat.
Valais / Berge
Das Wallis ist wohl die interessanteste Karte im gesamten BMO, weil es in einem einzigen Kanton zwei Immobilienrealitäten miteinander kombiniert, die kaum etwas gemeinsam haben. Einerseits das Wohn-Wallis: 371.000 Einwohner, eine Eigentümerquote von 55 % – die höchste in der ganzen Romandie, deutlich über dem nationalen Durchschnitt – und kantonale Preise von 5.909 Franken/m² für Wohnungen, basierend auf 3.262 Transaktionen, was es zum voluminösesten Markt im BMO macht. Bezirke wie Martigny (5.282 Franken/m²), Conthey (5.655 Franken/m²) oder St-Maurice (5.329 Franken/m²) bieten realen Eigentumszugang, in einem alpinen Lebensraum, mit dem nur wenige Kantone konkurrieren können. Sierre sticht mit 6.886 Franken/m² und 734 Wohnungstransaktionen hervor – der aktivste Bezirk und der begehrteste im Wohn-Wallis. Auf der anderen Seite das Berg-Wallis: Verbier erreicht 22.388 Franken/m² für Wohnungen bei 188 Transaktionen, Zermatt 17.784 Franken/m², Crans-Montana 12.048 Franken/m² bei 418 Verkäufen – Niveaus, die mit den exklusivsten Märkten der Genfer See-Region konkurrieren. Was auffällt, ist, dass diese Bergstationen-Märkte nicht bloß Randerscheinungen sind: Verbier verzeichnet 188 Transaktionen, Crans-Montana 418, was ihnen eine solide statistische Legitimation verleiht und bestätigt, dass die Nachfrage nach hochwertigem alpinen Immobilienbesitz in der Schweiz strukturell anhält. Die Trends bestätigen es: Wiederverkauf steigt, Neubauprojekte steigen, Luxus steigt – das Wallis in den Bergen gehört zu den wenigen Regionen, in denen alle drei Segmente gleichzeitig steigen, was einen Markt in voller Dynamik signalisiert.
